二胎房貸風險揭露！二胎房貸優缺點與避險策略，讓你安心貸款

1. 什麼是二胎房貸？風險高嗎？

1-1. 二胎房貸的基本特點

二胎房貸是指借款人在已有房屋抵押貸款的基礎上。

利用房屋的剩餘價值，再次設定抵押權，來申請貸款。

這類貸款屬於「次順位抵押」。

即當房屋發生拍賣時，二胎債權人，需要等一胎貸款清償完後，才能獲得清償。

因此，風險相對較高。

適合對象

• 名下有房且急需資金周轉者：例如，用於家庭修繕、醫療支出或債務整合。
• 房屋仍有足夠抵押價值者：必須確認房屋的市場價值扣除一胎貸款後，仍有餘額可供抵押。

特點

• 次順位抵押：清償順位較低，導致風險增加。
• 適合短期資金需求：特別是資金需求大於信貸額度，但又不願出售房產的情況。
• 彈性高：與一胎房貸相比，二胎房貸的申請條件相對寬鬆，特別是對信用分數或收入證明要求較低。

1-2. 為什麼二胎房貸風險較高？

二胎房貸風險的主要原因，源於抵押順位與貸款結構。

抵押順位影響清償權益

當房屋被拍賣時，清償順序，優先考慮一胎債權人。

剩餘資金，才會支付給二胎債權人。

如果房屋的拍賣價，低於總負債金額。

二胎貸款可能無法全額回收。

導致借款人仍需承擔，未償還的部分。

這也是貸款機構，需承擔的曝險部位。

利率相對較高

由於二胎房貸的風險，比一胎房貸高。

無論是銀行還是民間融資機構，利率通常會顯著上升。

銀行二胎房貸年利率約在2.6%-16%。

而民間二胎，最高則可達30%。

還款壓力增大

借款人需要同時償還，一胎和二胎貸款的本息。

財務壓力成倍增加。

如果收入不穩定，或支出意外增長。

可能導致還款逾期，進一步影響信用分數。

風險情景

某借款人因資金需求，申請了一筆年利率15%的民間二胎貸款。

但因短期內收入不足，無法償還貸款。

最終導致房屋被法拍，清償後仍背負額外債務。

避免策略

• 事先評估房屋價值與負債比，確保申貸後有穩定的還款能力。
• 與具信譽的貸款機構合作，確保貸款條款清晰透明。

2. 二胎房貸的優缺點是那些？

2-1. 二胎房貸優點

方便取得大額資金

相較於一般的信用貸款，二胎房貸額度，通常更高。

因為以房屋作為擔保品，貸款機構能承擔較高的風險。

相對信用貸款，利率較低。

雖然高於一胎房貸，但在短期資金需求下，依然具吸引力。

靈活應用

借款用途廣泛，可以用於資金周轉、應急醫療支出、房屋裝修等。

還能債務整合，將多筆高利率債務，集中管理，降息減壓

對於中小企業主來說。

也可用於短中期的營運資金周轉，緩解現金流壓力。

申請條件寬鬆

特別是民間二胎貸款，對借款人的信用要求較低。

甚至在信用有瑕疵下，仍有機會成功申請。

相較於銀行，民間機構的審核速度更快，流程簡化。

非常適合急需資金的人。

2-2. 二胎房貸缺點

然而，二胎房貸的吸引力背後也伴隨著風險與挑戰。

高利率

銀行二胎房貸的年利率，範圍通常在2.6%-16%之間。

視借款人的信用狀況與房屋價值而定。

民間二胎貸款，更為昂貴，年利率可能高達30%。

因為民間機構承擔更高風險的申請人，就反映在利率。

潛在隱藏費用

部分不肖業者可能在合約中隱藏費用。

常見名目，手續費、代辦費、設定費或高額違約金等

建議在簽約前，詳細閱讀合約條款。

並請教專業人士，避免落入費用陷阱。

雙倍貸款壓力

申請二胎房貸意味著，借款人需同時承擔，一胎與二胎貸款的還款壓力。

每月負擔更重。

若收入不穩定或遭遇突發狀況，例如工作變動或健康問題。

容易導致還款困難，甚至可能影響信用評分。

3. 二胎房貸風險有哪些？

3-1. 詐騙業者

非法詐騙業者，利用借款人對二胎房貸的知識不足。

設下各種陷阱，讓人防不勝防。

不實廣告

詐騙業者會以「保證過件」「超低利率」等誘人的標語，吸引借款人。

實際情況卻與廣告內容不符，引發後續很多問題。

像是宣稱「有房就借」，但實際合約內包含多項惡質條款。

可能導致申請人，失去房子、金錢、信用變差。

騙取個資

部分業者以審核名義，要求申貸人，提供完整個人資料正本。

如身份證、駕照、帳戶存摺等。

隨後利用證件資料，進行不法活動，如洗錢或冒用名義申辦其他貸款。

再投資陷阱

一些不良業者，會轉介紹虛假的「高報酬投資專案」。

以保證獲利，做為誘餌，將取得的貸款，進行投資賺利差。

實際目的，是騙取貸款金額。

新聞資訊

1. 2024年12月09日-投資詐騙1200萬！內湖母女亡「2胎貸款」成關鍵 籲兒堅強
2. 2024年12月06日-假投資再拐二胎房貸，民眾房子沒了揹高利息
3. 2024年09月23日-無良女代書勾結詐騙集團，誆被害人拿不動產二胎貸款得手2億元
4. 2022年08月03日-狠扒三層皮！簽本票、騙二胎、法拍房子 詐騙夫妻檔8年海撈4億

3-2. 利率過高

二胎房貸的高利率問題，是借款人最常遇到的隱性風險之一。

拆分利率

詐騙業者，將年利率拆分為月、周、日，營造低利率的假象。

例如：廣告宣稱「利率僅3%」，實際是月利率。

若換算年利率，高達36%。

彈性利率

部分貸款方案，是浮動計息，以前幾個月提供低利率，吸引借款人。

但諮詢或合約中未清楚說明，後續利率，會快速調升。

可能導致申貸後，難以負擔的程度。

違法高利貸

根據法規，年利率一般機構，不得超過16%，當鋪不得超過30%。

然而，一些不肖業者，看準條件不佳又急需貸款的借款人。

就會以違法高利貸形式經營，謀取暴利。

或者，有些隱瞞真實利率，導致借款人負擔加重。

延伸閱讀：二胎房貸利率：怕借貴了…銀行與民間方案，2025年如何選擇？

3-3. 條款不明

合約條款的不透明，也是二胎房貸借款人面臨的潛在風險。

委託書綁件

不少業者在初期申請階段，要求申請人先簽署代辦委託書。

這會喪失議價或貨比三家的機會。

有些不良業者，含糊帶過，甚至不會告知委託書的限制效果。

等到商議過程中，申請人想要找別家業者申辦時，才會告知不行。

隱藏高額費用

業者可能在合約中，未事先明示費用項目，如手續費、設定費等。

正常行情，申辦費用，占貸款金額的一成內算相對合理。。

不良業者，會在收費項目中，想出各種名目，像帳管費、代辦費等。

若總費用超過一成，需留意增加的借款成本。

高額違約金

提前還款，可能需支付違約金。

通常為貸款金額的5%-10%，對借款人造成額外負擔。

所以，簽約前，要留意是否有提前還款違約金。

如果有違約金，且超過一成，就需要特別注意業者素質。

3-4. 財務惡化

申辦二胎房貸後，借款人的財務狀況，可能因負擔增加，而惡化。

負債比升高

二胎貸款，因多一筆月繳款，會增加每月負債支出。

使借款人負債比，迅速提高。

若負債比超過一半，可能會影響未來其他貸款申請。

短期內過度徵信

有些申請人，因急著申辦，或者想找到最佳方案。

會在短時間內，在同一體系中，密集申辦，特別是銀行。

由於短時間內頻繁查詢信用紀錄。

可能導致信用風險升高。

進一步降低核貸成功率。

法拍風險增加

若收入不穩，貸款人無法如期繳款。

房屋最終可能被法拍，失去主要資產。

新聞資訊

1. 2024年11月14日-爆斷手斷腳危機！房產密遭二胎抵押，大咖女星痛批前夫

4. 申請二胎房貸需要注意什麼？

4-1. 評估申貸支出與還款能力

在申請二胎房貸前，借款人應詳細評估自身的財務狀況。

確認還款能力，避免過度負擔，導致信用受損或房屋法拍。

月付金是否可負擔

建議每月還款金額，應控制在收入的一半以下。

確保日常開支不受影響。

現金流評估，除了貸款還款，還需考量其他負債。

如信用卡帳單、汽車貸款等，確保財務穩定。

實際領取額度是否合理

計算扣除費用後的淨額。

申請貸款時，需計算扣除各項費用後，實際到手金額。

常見有手續費、設定費、代書費，能避免資金不足。

須避免過度貸款。

借款金額應與實際需求相符。

過度貸款，將增加未來的財務壓力。

4-2. 避免陷入不良業者圈套

市場上存在許多不肖貸款業者，借款人應提高警覺。

避免落入詐騙陷阱或高利貸風險。

不輕信話術

警惕誇大承諾。

如「保證核貸」、「零風險」、「無需審核」等宣傳。

往往是高利貸或詐騙業者的手法。

小心快速放款陷阱。

合法貸款機構需要審核流程。

若業者宣稱「當日放款」或「免文件審查」。

都應特別留意。

確認合約條款

要檢查隱藏費用。

合約內可能包含高額手續費、違約金等費用。

簽約前，務必仔細確認細節。

另可尋求專業意見。

建議請律師或代書審閱合約。

確保條款合理，避免後續糾紛。

4-3. 慎選申貸管道，避免後續轉貸困難

選擇合適的管道，可降低二胎房貸風險，並確保未來可轉貸或降息。

申請管道建議順序，銀行優先，再來融資公司，最後是民間代書或當鋪。

類型	銀行二胎	融資公司二胎	民間代書二胎	合法當鋪二胎
優勢	低利率（2.6%-16%）、透明度高、受監管	放款快、審核寬鬆、彈性高	門檻低、適合信用不佳或急需資金者	無信用查核、放款快、受法規約束
缺點	審核嚴格、財力要求高、放款慢	利率高（7%-16%）、可能有額外費用	利率高（10%-30%）、私人設定多、有隱藏費用或詐騙風險	利率高（10%-30%）、額度較低
適合	信用良好、收入穩定者	無法通過銀行審核者	急需資金、無法取得銀行貸款者	信用不佳、短期資金需求者

因為民間代書，多為私人設定，若仍在還款期，通常不易轉回銀行。

銀行常認為，進行私人設定的申請者，多半自身條件不優。

日後還不出錢的情況，發生率較高，屬於相對高風險。

且房屋產權較複雜，不論先行代償或者法拍抵債，結果相對難預料。

若有私人設定，跟銀行申貸，又遇到拒貸。

建議是先償還民間貸款，取得清償證明，並塗銷抵押權設定。

然後等待一年，再次跟銀行申請貸款，成功率較高。

延伸閱讀：民間二胎｜房屋民間二胎是什麼？利率、利息與管道推薦一篇通！

新聞資訊

1. 2024年08月23日-避免「小白」買房超出負荷 華南銀行將要求兩件事

4-4. 二胎房貸風險諮詢協助

5. 如何有效避開二胎房貸風險？

5-1. 了解自身條件，量力而行

申請二胎房貸前，借款人應先評估自身財務狀況與資金需求。

確保選擇適合的貸款方案，避免不必要的負債風險。

需求額度

• 大於100萬：優菸考慮二胎房貸，利用房屋殘值貸款。
• 20萬至100萬：可先考慮汽車貸款或其他擔保貸款。
• 低於20萬：選擇機車貸款或信用貸款，減少額外的抵押負擔。

房屋剩餘價值

申請二胎房貸前。

須確認房屋鑑價後，仍有足夠的抵押空間。

確保貸款額度足以支應資金需求。

延伸閱讀：房子二胎可以貸多少？揭密二胎房貸額度計算與提高策略

收入穩定度

計算每月可支配現金流。

確保在支付房貸與日常開銷後。

仍有足夠的餘裕支應貸款還款。

信用紀錄

• 信用條件佳者：可優先考慮銀行二胎房貸，以獲得較低利率。
• 信用條件普通：可評估民間融資機構，並比較不同方案以獲取最優惠條件。

5-2. 貨比三家

選擇合法、安全的貸款機構是避免二胎房貸風險的關鍵，借款人應審慎比較不同機構的貸款條件，確保合約內容透明，並防範潛在詐騙風險。

業者背景調查

• 確認機構是否合法：可透過政府資料庫，查詢公司是否合法立案、負責人姓名、法律爭訟或前科。
• 避免黑心業者：選擇具實體辦公室、擁有政府認證的融資公司，拒絕不明來歷的貸款仲介或私人放款人。
• 保護個資：申辦貸款時，身份證、存摺、提款卡等，不要交由業者保管；且使用後應立即取回；影本需註明用途避免盜用。

背景調查工具：

• 經濟部-商工登記
• 財政部-稅籍資料
• 司法院-判決書查詢
• Google地圖

慎選申貸時機

• 規劃申辦進度：一次性申請最適合的貸款方案，避免在單一體系內短期內多次送件，以免信用查詢次數過多，影響信用評分。
• 比較銀行與民間方案：若申請第一家銀行，但貸款條件不符，可先諮詢民間融資公司，確保找到最合適的貸款方案後，再正式申請。

詳讀合約條款

• 確認實際利率：要求貸款機構提供完整的年利率計算方式，避免落入「低月利率」的話術陷阱。
• 檢視還款試算表：在簽約前，索取每月還款明細，確保總還款金額在可負擔範圍內。
• 檢查額外費用：確認是否有高額手續費、違約金、設定費等隱藏收費。
• 避免委託文件：拒絕簽署過度授權的代辦委託書，以免遭不當使用。
• 要求費用明細：確保簽約前已清楚了解所有貸款成本，避免後續爭議。
• 提前還款條款：選擇違約金合理的方案，避免提前還款時需支付超額違約金。

延伸閱讀：個人購屋貸款定型化契約範本

5-3. 提前規劃還款

成功取得二胎房貸後，應立即建立完善的還款計畫。

確保未來能穩定履行還款義務，避免財務壓力加重。

試算每月還款金額

使用貸款試算工具。

計算不同貸款期限與利率下的每月還款金額。

盡量確保負債比，控制在50%以下。

優先還清高利率債務，例如信用卡或短期借貸，減少財務負擔。

試算工具：

• 金管會-房貸試算
• 二胎房貸試算，1分鐘告訴你，能借多少？

建立應急儲蓄

建立至少3至6個月的生活費儲備金。

確保在突發狀況（如生病、失業）時，仍能穩定支付貸款。

定期檢視財務狀況

每3至6個月檢查財務狀況。

評估是否有機會透過轉貸降息。

降低長期利息支出。

6.二胎房貸風險常見問題

Q1. 二胎房貸的風險高嗎？

是的，風險較高。

• 清償順位較低：若房屋法拍，二胎債權人需在一胎清償後才有機會獲償。
• 利率較高：銀行二胎年利率約2.6%-16%，民間二胎可能7%-30%。
• 還款壓力大：需同時償還一胎與二胎貸款，若資金規劃不足，容易陷入財務困境。
• 難轉回銀行：在民間私人設定，未清償前，不易轉回銀行，需先還清，並等待一段時間較有機會。

Q2. 二胎房貸會影響信用紀錄嗎？

會。

• 負債比升高，可能導致未來貸款被拒。
• 短期內頻繁查詢信用，向銀行的聯徵影響信用評分。
• 逾期還款，將導致信用受損，影響其他金融交易。

Dcard卡友提問分享，二胎房貸申辦不良影響風險

短評：

銀行做審查時，要知道申請人債務情況，難度不會太高。

若二胎房貸是在銀行體系申請，在聯徵信用報告中會有紀錄。

如果想再申請信貸，申請人的信用條件、收入、財力證明要好。

成功率會比較高。

Q3. 二胎房貸的利率與期限如何計算？

• 銀行二胎：年利率約2.6%-16%，貸款期限最長15年。
• 民間二胎：年利率可能達7%-30%，貸款期限一般為1-10年。

Dcard卡友提問分享，親人想辦二胎房貸，擔心利率過高。

短評：

二胎房貸利率比一胎高，如果資金需求是要用來投資。

建議要特別謹慎規劃，確定利差空間，足以緩衝。

另外，也要留意投資方案是否為詐騙。

Q4. 二胎房貸代辦費用很高嗎？

正常代辦費約10%內，過高則需警惕。

若條件單純，可自行申辦，避免額外支出。

Q5. 朋友介紹的二胎房貸比較好嗎？

不一定，仍需查證。

應確認機構是否合法登記。

並仔細閱讀貸款條款。

避免落入高利陷阱。

Q6. 申貸時，個資會被濫用嗎？

可能發生個資外洩風險。

建議不提供證件、提款卡、存摺正本，給業者保管抵押。

當下面前使用，用完馬上收回。

若留影本，須加註用途限制。

Q7. 申請二胎房貸需要簽委託書嗎？

一般不需要。

若業者強制要求，應提高警覺。

避免申辦被綁約，甚至房屋遭非法過戶。

Q8. 可以提前還款嗎？有違約金嗎？

不一定，可能有違約金。

違約金通常在剩餘本金的10%以內。

建議申貸前應確認合約條款。

7. 結語

二胎房貸是一種靈活的資金解決方案。

同時二胎房貸風險高，因次順位抵押。

房屋法拍時，優先清償一胎貸款。

所以，二胎資金回收風險大。

因此，利率也較一胎高，還款壓力重。

還不出時影響信用，甚至導致法拍。

避免風險，應評估房屋價值與還款能力。

選擇合法機構，詳閱貸款條款。

注意隱藏費用與違約金。

審慎規劃資金用途，避免過度負債。

確保財務穩健，降低未來轉貸或降息困難。

有需要協助的人，歡迎與我聊一聊。