房子二胎條件指南｜銀行與民間貸款哪種適合您？

1. 房子二胎是什麼？

二胎房貸，也被稱為次順位房貸。

在房屋已經設定第一順位房貸的基礎上。

再將同一房產，抵押給另一家銀行或融資公司。

以獲取額外資金。

也就是利用房屋的剩餘價值，進行融資。

由於房子二胎的償還順位，慢於第一順位貸款。

當借款人無法償還時，第二順位的貸款機構，將面臨更高的風險。

因此利率通常較一胎房貸高。

2. 房子二胎條件，銀行基本有哪些？

房子申請二胎貸款時，銀行的審核條件相對嚴格。

主要分為申請人資格審核，與房屋條件要求。

2-1. 申請人需要符合哪些條件？

銀行特別重視申請人的信用與財務狀況。

年齡限制

申請人須年滿20歲。

且貸款年限，加上申請人年齡，不得超過65歲。

若您今年40歲，通常最多只能申請25年的貸款期限。

信用狀況

個人信用評分通常600分以上。

且無重大逾期、呆帳、跳票等負面紀錄。

銀行通常會查閱聯徵中心或自建資料庫。

評估借款人的信用歷史。

財力證明

需提供穩定的工作與收入證明。

包括薪轉明細、勞保投保紀錄、扣繳憑單、所得清單等。

自營商，則需提供營業稅單或財務報表。

正當職業

銀行偏好申請人從事穩定、正當的職業。

例如，專技人員，(醫師、律師、會計師、建築師等)、軍公教等。

通常不被接受特種行業，（如八大行業或賭場相關工作）。

因收入不穩或法律風險。

負債比合理

申請人的每月償債支出，不得超過月收入的70%。

若現有負債比過高，可能影響核貸金額或被直接拒絕。

2-2. 房屋需符合哪些條件？

房屋狀況對二胎房貸的審核也很重要。

房屋所有權

房屋必須登記在申請人名下，並擁有完整的土地與建物權狀。

若房屋屬於共有產權、多人持份，通常不易通過。

屋齡限制

大多數銀行要求屋齡不超過30年。

若房屋位於精華地段且屋況良好，部分銀行有時可放寬至40年。

屋齡過高，可能影響房屋的市場價值及貸款額度。

屋況要正常

不接受屋況不良的房產。

萬一銀行需要變賣時，較難脫手。

例如，輻射屋、海砂屋、公告危樓或緊鄰高壓電塔的房屋，危險程度高。

小坪數的套房、偏遠地區或空城區的房產，也較難通過審核。

用途正當

一般住宅或商業用途的房屋，較受青睞。

用作神壇、賭場、酒店等特殊用途的房產。

銀行通常不接受設立二胎抵押。

因為市場接受度低，需要找相同用途的人，比較可能變賣出去。

房貸準時償還

銀行要求第一順位房貸，已繳納至少一年，且無任何遲繳紀錄。

若一胎房貸有逾期紀錄，房子二胎貸款的申請幾乎不可能通過。

通常屬於短期的信用汙點，不容易立刻漂白。

鑑價後有空間

銀行會委託專業房屋鑑價師評估房屋現值。

房子二胎貸款額度，通常為房屋現值的70%至90%。

還須扣除第一胎房貸餘額後，有剩餘的部分，即為可貸額度。

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3. 房子二胎條件，民間基本有哪些？

當申請人無法通過銀行審核時，民間融資機構成為一個替代方案。

民間機構主要以融資公司、民間代書為主。

民間機構的房子二胎

條件更為寬鬆，但伴隨較高的利率和風險。

因此，務必審慎評估自身財務狀況與還款能力。

3-1. 民間房子二胎申請人條件

審核申請人資格，較銀行有更大的彈性。

信用審核彈性

即使申請人有信用瑕疵，或信用紀錄空白，仍可申請。

例如，過去有逾期還款、呆帳紀錄、或從未使用信用卡或貸款。

負債比偏高的借款人，也有機會通過，不會被直接拒絕。

但利率可能因風險增加，而調高。

財力要求寬鬆

民間貸款機構，不強制要求薪轉證明或勞保紀錄。

這對於自營業者、自由工作者、以及無固定收入來源的人，特別有利。

只需提供簡單的收入證明或銀行存摺紀錄即可。

年齡範圍廣

部分民間機構接受18歲至70歲的申請人。

範圍遠比銀行（通常為20至65歲）更廣。

這讓年輕創業者，或接近退休年齡的借款人，也有機會取得資金。

3-2. 民間房子二胎房屋條件

涵蓋更廣泛的房產類型。

屋齡與房型限制少

多數民間機構仍可接受，屋齡超過40年。

或屬於特殊房型，例如小套房、工業住宅、商辦用途房屋。

相較之下，銀行對這類房屋的審核較為嚴苛。

分別共有持分房屋可申請

只要持份者本人願意。

不見得，要所有持分者同意，且擔任保證人。

即使房屋並非單一所有權，仍有機會進行二胎抵押。

特殊房屋可個案評估

許多銀行拒絕的房屋類型。

都有機會，通過民間機構的個案評估，申請房子二胎貸款。

像是：

• 一胎房貸仍在寬限期內
• 已有民間私人設定
• 山坡地
• 磚造房屋
• 農舍
• 偏遠房屋
• 凶宅、宮廟、寺院等

4. 房子二胎條件，有哪些限制？

無論是在銀行還是民間機構申請，都會面臨一定的條件限制。

理解這些限制有助於提高核貸成功率，避免申請過程中的挫折。

4-1. 房子二胎條件銀行限制

銀行的審核流程相對嚴格。

信用卡循環與預借現金

銀行特別重視借款人的信用使用習慣。

若經常使用信用卡循環利息，或有預借現金紀錄。

會被視為財務管理能力不佳，降低核貸機率。

多次聯徵查詢

短期內，向多家銀行提出貸款申請，會造成聯徵紀錄過多。

這通常會被解讀為財務壓力大，或是資金需求急迫。

進而影響銀行對申請人的信任，降低過件率。

房屋有私人設定或查封紀錄

銀行通常不會受理，已被法律限制的房屋。

像是私人設定抵押，或存在查封、假扣押、假處分等。

銀行需要確保抵押權的優先性與安全性。

因此，此類房屋很難被接受。

4-2. 房子二胎條件民間限制

民間房子二胎條件較寬鬆，但仍存在基本限制，特別是在風險控制方面。

高風險房屋類型

儘管民間機構接受範圍廣。

但鐵皮屋、原住民保留地、以及違章建築，多屬於禁止範圍。

此外，無保存登記、離島的房屋，也可能被拒絕。

重大信用不良或法律糾紛

有些情況，大型融資公司，仍不會輕易放款

若申請人在民間體系，涉及呆帳、跳票紀錄。

或嚴重法學問題，像是涉及重大刑事案件。

負債過度或資金異常

民間機構，雖不過度強調負債比。

但若申請人近期在民間體系中，進行多筆大額貸款。

或資金流動異常，也會引起警覺，都可能影響核貸結果。

延伸閱讀：民間二胎｜房屋民間二胎是什麼？利率、利息與管道推薦一篇通！

5. 房子二胎與其他方案條件，差別在那？

了解房子二胎條件與其他貸款產品的差異，有助於您在眾多選擇中找到最適合的資金解決方案。

5-1. 房子二胎與一胎房貸

項目	一胎房貸	二胎房貸
利率	1.5% ~ 7% （低利率，風險較低）	3% ~ 14% （因順位較後，風險增加）
順位	優先清償，銀行風險小	次順位清償，風險高，影響利率
額度	依房屋市值核定，最高可達8成	房屋殘值的70% ~ 130%，扣除一胎餘額後核算
審核	信用要求高，需提供完整財力證明	信用要求較寬鬆，部分民間機構更彈性處理
對象	首次購屋或未有房貸記錄者	已有房貸，需額外資金者

5-2. 房子二胎貸款、增貸、轉貸

項目	增貸	轉貸	二胎房貸
定義	在原銀行增加貸款額度	轉至他行，獲取更優條件	在原貸款基礎上，再向他行或融資公司借款
利率	較低 常與原房貸利率相同或略高	根據新銀行條件，通常利率降低	較高 約3% ~ 14%
審核	快速，文件簡單	稍慢，需重新審核，約7~14個工作天	視機構。 民間最快3天，銀行較慢
靈活	受限原銀行條件	高，可選不同銀行和方案	非常靈活，可跨銀行或民間機構申請
適用	原房貸餘額不足且信用良好	想降低利率或延長還款期	需額外資金且原房貸無法滿足

新聞資訊

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5-3. 房子二胎貸款、信用貸款

項目	二胎房貸	信用貸款
利率	3% ~ 14%。 因房屋作為擔保品，利率較低	6% ~ 16%。 無擔保，利率較高
額度	依房屋殘值，額度常較高	依信用評分及收入，額度較低。 銀行受DBR22倍限制
擔保	提供房產作抵押	無需抵押，僅依個人信用評估
審核	需房屋鑑價與信用審核，程序稍繁瑣	僅信用審核，程序較簡便
適用	需大額資金且擁有房產者	無房產但需小額資金，信用良好者

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6. 房子二胎貸款適用什麼情況？

房子二胎貸款，並非適合所有人。

但在特定情況下，它能成為靈活且高效的資金解決方案。

6-1. 誰適合申請房子二胎貸款？

申請房子二胎貸款的核心，在於是否具備穩定的擔保條件與還款能力。

擁有房產且仍有貸款空間的人

若您名下的房產，在抵押後仍有殘值，且未達貸款上限。

便可利用二胎房貸進一步籌措資金。

信用瑕疵或無擔保負債比過高者

當個人信用評分不足或DBR超過22倍標準。

導致無法通過銀行的信用貸款審核時。

用房產作為擔保的二胎房貸，提供了另一條資金管道。

自營業者或自由工作者

對於難以提供固定薪資證明的職業群體。

如小型企業主、自由接案者等。

房子二胎貸款因審核相對彈性，成為重要的資金來源。

6-2. 房子二胎貸款適合哪些場景？

二胎房貸的靈活性，成為理想的融資選擇。

尤其在需要大額資金周轉時。

銀行不讓房屋增貸，又或信用貸款受限DBR22倍。

日常大額資金需求

相比於信用貸款，二胎房貸的利率較低，能減輕還款壓力，適用於：

• 應急醫療開銷。
• 創業初期的資金需求。
• 支付子女的高額教育費用。

多筆債務整合

若您持有多筆高利貸款，如信用卡債務、私人借貸等。

可利用二胎房貸合併這些債務。

降低整體利息負擔，簡化還款流程。

房屋修繕或裝潢

當房屋需要翻新、加強結構或進行內部裝潢時。

房子二胎貸款，能提供充足的資金。

提升房屋的市場價值，未來也有助於房產增值。

6-3. 房子二胎貸款條件諮詢協助

7. 房子二胎條件，民間優勢是什麼？

選擇民間房子二胎貸款，不僅因門檻條件較低。

還有獨特的優勢，有效解決資金需求。

7-1. 額度高

貸款額度，多達房屋市值100%。

民間優勢之一是提供的貸款額度，遠高於銀行。

民間機構，按房屋的價值核貸，最高可達房屋價值的120%。

這意味著，即使房屋已經有一胎房貸。

只要殘值足夠，仍有機會獲得相對可觀的貸款金額。

對於需要大筆資金的借款人來說，這提供了更大的資金彈性。

假設條件：

• 房屋鑑價：1,000萬(800萬買入)
• 可貸成數：100%
• 一胎剩餘金額：500萬

計算項目	銀行	民間
房屋鑑價	1,000萬	1,000萬
× 可貸成數	80%	100%
＝ 可貸款空間	800萬	1000萬
－ 一胎房貸	768萬(＝800萬×80%×1.2)	500萬
＝ 二胎房貸額度上限	32萬	500萬
民間貸款額度優勢	468萬

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7-2. 審核快

從申請到撥款，最快需要3個工作天。

相較於銀行繁瑣且耗時的審核流程，民間二胎房貸的審核速度較迅速。

不會嚴苛審查信用紀錄或負債比，使得審核流程更加簡化。

對於急需資金周轉的借款人來說，這無疑是極具吸引力的條件。

7-3. 利率水準相近

民間二胎房貸的利率，通常落在7%~15%之間。

若條件相同下，大多時候，與銀行差距並不大。

依借款人的信用狀況、房屋價值等條件而定。

與此同時，這個利率範圍，遠低於當鋪貸款的法定上限30%。

因此在急需資金時，選擇民間二胎房貸比當鋪更為經濟合理。

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8. 房子二胎貸款申請流程如何跑？

8-1. 線上諮詢

• 初步評估與諮詢：透過客服專線、LINE進行線上諮詢，了解自身條件是否符合申請資格。
• 貸款方案介紹：貸款專員會根據您的需求與條件，初步提供適合的貸款方案，包括利率、額度及還款方式。

8-2.準備資料提交

• 準備必要文件：準備身份證明、財力證明（如薪轉明細、勞保投保紀錄）、房屋權狀及房貸繳款紀錄。
• 檢查資料完整：確保所有文件正確無誤，避免資料不齊影響審核。

8-3.審核照會

• 審核信用與房屋：貸款機構會進行個人條件、負債比及房屋鑑價審核，評估風險與可貸額度。
• 聯繫確認：部分情況會進行電話照會，確認工作狀況及資料真實性。

8-4.對保簽約

• 雙方確認合約：貸款核准後，雙方將進行簽約，確認利率、額度、還款期限等細節。
• 說明申辦成本：需注意是否有開辦費、代書費等額外費用，並確認相關條款。

8-5.抵押設定

• 次順位抵押設定：將到地政機關辦理第二順位房屋抵押設，確保貸款機構的債權保障。

8-6.撥款入帳

• 資金撥付：銀行通常7-14個工作天完成撥款，民間融資機構則多在3-10天可入帳。
• 撥款確認：資金會直接匯入借款人指定帳戶，請確認金額是否正確，並留存相關紀錄。

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9. 房子二胎條件常見問題？

Q1. 申請房子二胎貸款需要財力證明嗎？

常需要。

銀行通常要求薪轉明細、勞保紀錄或扣繳憑單。

但民間貸款較為彈性。

可接受存摺流水、租金收入或定存證明作為替代。

Q2. 沒有固定薪資或勞保，還能申請嗎？

銀行多拒絕，民間較為彈性。

若能提供存摺交易紀錄、租金收入或營業稅報表，仍可能通過審核。

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Dcard卡友提問分享，是否符合房子二胎條件?

短評：

以這位個案來說，建議先找親友借貸嘗試看看。

不行的話，再考慮找民間機構較有機會。

因為職業是學生，沒有較為正式的工作，銀行不容易過。

若是收入穩定約2.8萬。(7千+1.2萬+1.8萬/2)

或可提供薪轉存摺紀錄、和租金收入證明。

Q3. 信用評分會影響審核嗎？

銀行多要求至少600分以上。

但民間貸款較有彈性。

只要無法院強制執行或呆帳，仍可能獲得核貸。

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Q4. 信用條件不好該怎麼辦？

可選擇民間貸款。

或提供其他資產擔保、增加保證人，提升過件率。

Q5. 申辦房子二胎條件需要保人嗎？

通常不用。

銀行常不需要，但若收入或信用較差，可能要提供保證人。

民間貸款則不強制，但有保證人，可降低利率。

Q6. 哪些房屋可以申請房子二胎？

一般住宅、公寓、大樓、透天皆可申請，屋齡30年內較佳。

海砂屋、違建、無保存登記房屋、凶宅可能較難核貸。

Q7. 私人設定、辦公室、小套房符合條件嗎？

辦公室、商用不動產部分銀行可承作。

銀行通常不接受私人設定房屋，低於10坪小套房。

但民間可能受理。

Q8. 申辦房子二胎貸款流程需要多久？

銀行約7~14個工作天。

民間貸款最快3個工作天可審核撥款。

Q9. 需要透過代辦公司申請嗎？

可自行辦理。

條件較差者，可透過合法代辦公司協助。

同時，慎選業者，需避免先繳高額前期費用或留押證件、印鑑。

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新聞資訊

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Q10. 房子二胎貸款影響信用評分嗎？

會影響銀行聯徵紀錄。

短期內頻繁申請貸款，可能降低未來貸款過件率。

Q11. 已有房子二胎貸款，還能申請三胎嗎？

可以，但難度可能更高。

銀行不承作三胎貸款。

只能透過民間融資，利率高、額度低、風險大，需謹慎評估。

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10. 結語

房子二胎貸款條件，涉及過往信用、財力證明、房屋鑑價與貸款額度。

不同機構的審核標準與利率，也有所不同。

銀行審核嚴格，利率較低。

適合信用紀錄良好且具穩定收入者。

民間貸款條件較寬鬆。

適合無法通過銀行審核，但需快速取得資金的人。

選擇時，應評估自身還款能力，避免高風險貸款。

並確保貸款機構合法透明，以達成最佳的資金規劃。

有興趣了解的人，歡迎與我聊一聊。

最後更新日期 2025-03-01 by Edward