房子二胎可以貸多少？揭密二胎房貸額度計算與提高策略

1. 二胎房貸是什麼？是適合誰？

二胎房貸，是許多人在面臨大額資金需求時的解決方案。

但它究竟是什麼？又適合哪些人呢？

1-1. 什麼是二胎房貸？

二胎房貸，是指在已有房屋貸款的基礎上，即「一胎房貸」。

再以同一個房屋，作為抵押。

向另一間的貸款機構，申請第二順位貸款。

這筆二胎房貸的核貸金額。

通常根據房屋的鑑價額評估。

並以貸款機構的計算方式決定。

1-2. 二胎房貸適合誰？

需要大額資金者

適合有大額資金需求的家庭或個人。

像是，裝潢修繕、子女教育基金或創業。

可一次籌得較高額度的資金。

免去反覆申貸的麻煩。

不想出售房產者

希望保留房屋產權，但又想活化價值來籌資。

房子二胎貸款提供資金靈活運用的機會。

例如，債務整合，或短期投資。

現金流短缺但有固定資產者

適合小企業主，或自營業者。

用以補充短期現金周轉。

以房屋為抵押提高撥款成功率。

避免信用貸款額度不足的困擾。

PTT網友提問房子二胎可以貸多少

1-3. 二胎房貸申請條件

要成功申辦二胎房貸，以下條件必不可少：

法定成年人

須滿18歲。

有完全行為能力。

能夠為自己行為負責的成年人。

房屋需有殘值

房屋殘值，是指房屋可貸額度扣除一胎貸款後的剩餘價值。

若殘值不足，即使申請也可能因額度不足而被拒。

穩定收入來源

申請時需提供薪資證明，或其他財力文件，顯示還款能力。

若為自營業者，可提供營業收入證明或存款紀錄。

良好的信用記錄

通常不能有信用或法律的重大問題。

銀行的話，聯徵信用分數低於600，可能增加審核難度。

所以，保持按時還款習慣，是提高過件率的關鍵。

若信用不夠好，可考慮融資公司或民間代書。

信用分數	銀行二胎房貸常見狀況
650~800	信用良好，額度、利率較理想。
400~650	信用一般，可提供收入或財產證明，拉高額度。
400以下	不容易通過。

2. 房子二胎貸款方案有那些？

當您考慮房子二胎貸款時，選擇適合的方案很重要。

不同的貸款通路，提供了各具特色的額度與條件。

2-1. 銀行二胎房貸額度

銀行提供的二胎貸款方案，以穩定性著稱。

目前有9家銀行，有承辦二胎房貸。

銀行	專案	額度	利率	年限	手續費
永豐銀行	二順位房貸	50萬	5.66%（機動）	最長7年	5,000~12,000元
遠東銀行	二順位房貸	25萬~50萬	3.2%~10.5%（浮動）	最長7年	5,000元
王道銀行	二順位房貸	最高500萬	5.31%~16%（浮動）	最長15年	9,000~15,000元
台新銀行	二順位房貸	50~300萬	3.67%~14.00% （機動計息或高於 7% 者得為固定計息）	最長7年	12,000~15,000元
國泰銀行	二順位房貸	20~150萬	3.45%~15%	最長10年	5,000元
陽信銀行	本行二順位房貸	最高擔保品價值95%	2.60%~3.89%起（浮動）	3~20年	依核貸金額1%，最低6,000元
陽信銀行	他行二順位房貸	最高600萬	4.08%~5.70%	3~10年	依核貸金額1%，最低6,000元
玉山銀行	二胎房貸專案	50萬起	3.15%~9.88%起	最長15年	貸款金額的1%
新光銀行	二順位房貸	最高600萬	4.13%起	最長15年	9,000元起
凱基銀行	次順位房貸	50萬起 ，依申貸人條件審核	3.87%~5.87%（機動）	最長10年	最高10,000元

銀行方案特別適合，重視利率與還款期限的借款人：

利率

• 約2.6%至16%，屬於市場最低範圍，適合信用良好的人。
• 利率以浮動為主，波動幅度相對小，還款壓力穩定。

額度

• 最高可達房屋鑑價的95%，實際額度視條件而定。
• 若一胎貸款設定金額較高，二胎貸款額度可能受限。

還款期限

• 3至15年不等，依貸款額度與借款人還款能力決定。
• 較長期限適合分散壓力，降低每月還款金額。

2-2. 融資公司房子二胎貸款額度

公司	常見額度	年利率	費用	年限
A	30~500萬	7%~14%	貸款金額1.5% 代書費 地政規	10年
B	30~500萬	7%~16%	貸款金額1.5% 代書費 地政規費	10年
C	30~500萬	7%~16%	貸款金額1.5% 代書費 地政規	10年

融資公司，提供更靈活的貸款選擇。

對條件不佳或急需資金者，特別有吸引力。

利率

• 約7%至16%，範圍較廣，適合信用一般的借款人。
• 雖然利率偏高，相比之下仍低於一般民間貸款或當鋪。

額度

• 可貸金額高達房屋價值的 100%至120%，遠超銀行上限。
• 適合信用分數偏低、急需更高額度的借款者。

彈性

• 手續簡便，審核速度快，適合短期資金周轉需求。
• 可接受多樣化的財力證明，降低過件難度。

2-3. 民間代書二胎房貸額度

民間代書或當鋪的二胎房貸，沒有較為制式方案。

因為屬於私人借貸關係。

所以，保障較差，風險較高。

申辦時，額度、年期、利率、費用、申貸條件都不一定。

最大好處是，審核條件最為寬鬆。

審核ok的話，還可能當天就拿到錢。

適合信用瑕疵，又急需大筆資金的人。

2-4. 二胎房貸管道優缺點分析

比較項目	銀行	融資公司	民間代書	當鋪
額度	中低	中高	中高	中高
利率	最低，但額度有限且審核嚴格	高於銀行，但手續更簡便	偏高，但可接受信用有瑕疵者	最高，適合短期資金需求
優點	利率低、穩定性高	審核寬鬆、實貸額度高	適合信用不佳者	撥款最快，無需聯徵
缺點	審核嚴格，實貸額度偏低	利率偏高，費用透明度需留意	利率高，風險大、費用不一	利率極高，不適合長期需求
適合對象	信用良好、有穩定收入者	需要快速核貸、有短期周轉需求者	信用分數低，無法通過銀行審核者	急需資金且對利率敏感度不高者
建議	適合長期貸款需求，例如房屋整修或教育基金	適合急需資金的中小企業主	選擇前需確認機構的合法性，避免糾紛	僅用於緊急需求，避免長期使用
借貸關係	分期付款之不動產附擔保業務	分期付款之不動產附擔保業務	私人借貸	私人借貸
法源	主管機關核准	主管機關核准	民法-物權-抵押權	民法-物權-抵押權

3. 房子二胎可以貸多少？

「二胎房貸額度」，是每位申請者關心的核心問題。

貸款額度的高低，取決於多個因素。

包括計算公式、房屋鑑價、可貸成數及一胎貸款影響等。

以下將逐一拆解這些重要環節。

幫助您更清楚了解二胎房貸的額度規劃。

3-1. 二胎房貸額度計算公式

不同的貸款管道，對二胎房貸額度，有不同的計算方式。

主要分為以下兩類：

銀行公式

• 計算方式：房屋鑑價 × 可貸成數 − 一胎貸款設定金額
• 特點：銀行對「一胎貸款設定金額」要求較高（約為原貸款金額的1.2倍），因此計算後的二胎額度較保守。
• 適用對象：信用分數高，且一胎貸款金額較低的借款人。

融資公司公式

• 計算方式：房屋鑑價 × 可貸成數 − 一胎剩餘金額
• 特點：融資公司更看重一胎剩餘金額，而非設定金額，提供額度較靈活。
• 適用對象：需要高額度或信用分數略低者。

3-2. 房屋鑑價

房屋鑑價，是二胎房貸額度計算的基礎。

房價類型

房價，大致有三種價格類型。

• 市價：因交易機制產生的價格，也就是成交價，或拍賣價。
• 標的價：因交易標的產生的價格，像是預售屋、新成屋、中古屋等。
• 時價：因稅制而產生的價格，這是由政府公告認定，不是市場機制決定，通常用於稅費計算，如房屋稅。

房屋鑑價，通常落在市價與時價中間，基本不太會低於時價。

時價，以房地產來說，通常只有市價的3成到5成，實際看地段公告。

而且，房屋課稅現值，是有標準公式可以參考。

銀行鑑價

在房屋鑑價時，常見大概以下三種：

• 實價登錄：參考鄰近類似標的物的價格來估價，用於自我評估。
• 行員估價：由銀行行員，使用自建模型來評估，多在諮詢了解。
• 委外鑑價：銀行委外給第三方鑑價公司進行鑑價，多在提出申請後。

銀行鑑價試算：

• 房價行情查詢 – 富邦金控
• 智能房屋價值試算-玉山銀行
• 房屋估價-中信銀行

房屋鑑價，是一門專業話題。

在台灣有一個專門職業，叫做不動產估價師。

是通過國家專技高考認證的師級專業人才。

根據臺北市政府各機關委託不動產估價師估價給付酬金參考表。

一般鑑價行情，一個案子是3萬左右。

影響鑑價的因素很多，簡單列出3點：

• 地段位置：房屋位於交通便利或熱門地區，鑑價分數會提高。
• 房屋面積：坪數較大的房屋通常更具抵押價值。
• 屋齡與狀況：新成屋或經過整修的房屋，鑑價結果通常優於老舊房屋。

新聞資訊

1. 2023年11月02日-銀行鑑價、房價差很大怎解？達人曝「多貸撇步」：懂的就懂
2. 2022年08月05日-估價也差太大！ 購屋族買房貸款銀行估價誤差近500萬網友喊”跑車飛了” 銀行鑑價低於總價…
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政府公告價格

以政府公告的房地產時價，房屋課稅現值公式如下：

• 房屋課稅現值=核定單價×面積 ×（1 – 折舊率×折舊年數）×房屋街路等級調整率（路段率）
• 核定單價=標準單價×（1±各加減項之加減率）±樓層高度之超高或偏低價 

由政府公告的房屋課稅現值，可以粗略評估房價的地板價。

計算案例

張先生在台中市西區精○路。

擁有一棟5層樓鋼筋混凝土（RC）結構的住宅用途建築。

該建築於民國90年6月建造完成，總面積300平方公尺。

每平方公尺核定單價為5,150元。

折舊率為1.17%，供營業使用，113年地段率為120%。

張先生在民國113年，房屋課稅現值計算如下：

5,150元 × 300平方公尺 ×（1 – 1.17% × 23年）× 120%＝1,355,089元

3-3. 可貸成數

房屋的可貸成數直接影響貸款額度：

• 銀行：最高可貸成數約80%~95%。
• 民間融資：彈性較高，最高可達90%~120%。

要留意這裡是上限天花板。

實際成數，是要審核條件後才知道。

條件越好，風險越低，成數自然也越高。

另外，民間融資，有些可能提供超額貸款。

也就是可貸成數，超過100%。

通常非必要，不建議借那麼多。

以免還不出來，資不抵債，落入債務雪球。

3-4. 一胎貸款

一胎金額，又分成兩種：

• 銀行：一胎房貸抵押權設定額。
• 民間：一胎房貸的剩餘金額。

銀行為了降低風險，一胎房貸的設定額。

通常是一胎貸款原始金額的1.2倍 (120%)。

這樣在收不回貸款，銀行仍有保障空間。

由於二胎房貸，申請人同時有2筆貸款要還。

而且銀行的抵押權順位，又是較後面。

一旦不景氣，申請人還不出來，需要賣房抵債時。

二胎房貸的貸款機構，不是第一位收回放款。

所以，銀行在放款風險管理相對較為保守。

一胎房貸的設定額，建議可利用以下方式查詢：

• 地政事務所臨櫃申請
• HINET地政服務網(需自然人憑證)
• 便利商店調閱(需自然人憑證)
• 地政士協助查詢

3-5. 方案上限

不同機構對二胎房貸設有額度上限：

• 銀行：約50萬至600萬。
• 融資公司：上市融資公司500萬。

要注意，銀行方案額度上限，偏向「廣告額度」。

由於審核嚴格，實際核准額度，很少能到上限。

這對高額需求者可能不夠彈性。

相對的，融資公司，審核寬鬆。

看的到，也吃的到的機會較高。

4. 二胎房貸額度試算

對於想了解「房子二胎可以貸多少」來說，試算案例是最直觀的方式。

4-1. 銀行

假設條件：

• 房屋鑑價：1,000萬 (800萬買入)
• 可貸成數：80%
• 一胎設定金額：768萬(＝800萬×80℅×1.2)

計算公式：

房屋鑑價×可貸成數−一胎設定金額

1,000萬×80%−768萬=32萬

結果：

銀行二胎房屋貸款的可貸額度為32萬。

4-2. 民間

假設條件：

• 房屋鑑價：1,000萬(800萬買入)
• 可貸成數：100%
• 一胎剩餘金額：500萬

計算公式：

房屋鑑價×可貸成數−一胎剩餘金額

1,000萬×100%−500萬=500萬

結果：

民間機構二胎房屋貸款的可貸額度為500萬。

4-3. 比較分析

計算項目	銀行	民間
房屋鑑價	1,000萬	1,000萬
× 可貸成數	80%	100%
＝ 可貸款空間	800萬	1000萬
－ 一胎房貸	768萬(＝800萬×80%×1.2)	500萬
＝ 二胎房貸額度上限	32萬	500萬
民間貸款額度優勢	468萬

小結

試算案例顯示，不同的貸款機構。

對「房子二胎可以貸多少」，有顯著差異。

銀行方案以穩健著稱。

適合對利率敏感的申貸者。

而民間機構，則提供較高的彈性。

適合需要更高額度的借款人。

在選擇時，請根據自身需求與財務條件仔細權衡。

確保貸款計畫符合長期財務規劃。

延伸閱讀：二胎房貸額度與月還款試算

4-4. 二胎房貸額度需要協助嗎？

5. 房子二胎貸款額度如何提高？

當考慮「房子二胎可以貸多少」時，希望瞭解如何提高貸款額度。

5-1. 增加房屋鑑價

房屋鑑價是二胎貸款的基礎。

評估結果，將直接影響貸款額度。

房屋鑑價的條件，不少在買屋當下已決定。

對二胎房貸的屋主來說，可改善的地方較少。

或許能通過以下方式，嘗試提升鑑價。

環境維持

維護房屋外觀與內部清潔度，定期修繕破損部位。

居住周邊環境整潔等條件，也可提高鑑價。

重新裝潢

進行適度的翻新。

例如，油漆、地板更換或改善水電設施。

可顯著提升房屋的市場價值。

裝潢時以實用性與市場需求為主。

避免過度花費造成不必要的支出。

新聞資訊

1. 2023年07月04日-銀行鑑價跟不上房價？4大因素影響結果 重點攻略一次看

5-2. 提高可貸成數

銀行與民間機構提供的可貸成數不同。

但借款人的信用條件是影響成數的關鍵。

提高信用分數

信用分數維持600分以上，是提升銀行可貸成數的基本條件。

建議定期檢視信用紀錄，避免聯徵次數過多或逾期紀錄。

即早與銀行建立並保持良好往來關係。

以下方式有助於改善信用分數：

• 按時全額繳清信用卡與貸款費用。
• 控制信用卡消費在額度的10%以內。
• 避免預借現金，減少負債總額。
• 不隨意銷卡，維持信用歷史。
• 保持穩定工作超過一年。

良好還款紀錄

維持穩定的還款習慣。

一胎貸款與其他貸款，需按時繳款。

展現良好的信用能力。

提供收入證明

• 薪轉存摺
• 扣繳憑單
• 勞保異動紀錄
• 公司出具的收入證明

提交穩定收入證明，有助於說服貸款機構，提高放款比例。

提供財產證明

額外提供名下資產證明。

• 存款、定存單
• 其他不動產權狀
• 車輛行照
• 股票、基金憑證
• 儲蓄險保單等

這些可降低貸款機構的風險評估，提升放款條件。

附加保人

提供信用良好、收入穩定的保證人，可增強貸款安全性。

特別適合信用分數稍低的借款者。

提高利率

願意接受稍高的貸款利率。

有時能換取更高的可貸成數。

需與貸款機構討論具體條件。

延伸閱讀：二胎房貸利率：怕借貴了…銀行與民間方案，如何選擇？

5-3. 降低一胎貸款

一胎貸款金額的多寡直接影響二胎貸款額度。

但是一胎貸款，要提早規劃，不然很難改善。

選融資通路

若一胎貸款壓力較大。

考慮將部分貸款轉向融資公司。

利用高彈性提高二胎額度。

優選信用評估較寬鬆的機構。

並比較不同機構的利率與條件。

提早還款

若在融資體系可提前償還部分一胎貸款本金。

降低一胎剩餘金額，增加可貸額度。

使用額外收入或獎金進行一次性還款。

是有效提升額度的方式。

5-4. 較高方案上限

了解廣告額度與實際審核結果的差距，避免高期望。

避免廣告額度

不少銀行貸款廣告中，提及的高額度，是理想情況。

實際放款金額，會根據房屋條件與借款人信用狀況調整。

若額度不理想，不要急著申辦。

貨比三家，仔細了解實際狀況。

選融資通路

若銀行額度不足。

選擇融資公司或民間代書。

能提供更高彈性的方案。

但需注意利率與費用透明度。

6. 案例-設計師貸出150萬開工作室

申貸背景

小安是一位自由接案的平面設計師。

希望創立自己的設計品牌並開設工作室。

但缺乏足夠的資金，遲遲無法實現。

她發現了一處理想的店面。

但高昂的裝修費用、設備費用、和週轉金，讓她進退兩難。

原本找了銀行申請貸款，但被拒絕了。

更使她覺得創業夢，似乎遙不可及。

在朋友的推薦下，小安透過我們了解二胎房貸。

以她1,100萬的房產為抵押，扣除650萬元的原房貸後。

他的二胎房貸，有225萬的額度可以運用。

為了解決資金缺口，她決定申請二胎房貸。

我們研究了她的創業計畫。

初步評估150萬創業資金，即可啟動。

最後成功貸得這筆150萬創業啟動金。

小安迅速成立了設計工作室，組建團隊。

業務逐步穩定，收入得到顯著提升。

讓她的夢想得以實現，未來又有了希望。

資產狀況分析

• 房屋鑑價：1,100萬
• 一胎房貸原始額：700萬
• 一胎房貸剩餘額：600萬
• 其他負債：汽車貸款30萬

計算項目	銀行	民間
房屋鑑價	1,100萬	1,100萬
× 可貸成數	70%	75%
＝ 可貸款空間	770萬	825萬
－ 一胎房貸	840萬	600萬
＝ 二胎房貸額度上限	0	225萬
民間貸款額度優勢	225萬

貸款方案

• 申請額度：150萬
• 年利率：10.5%
• 期數：分8年，96期
• 月還款：23,160
• 總利息：723,362

7. 結論

房子二胎可以貸多少？

取決於房屋鑑價、可貸成數與一胎貸款設定金額等因素。

不同貸款管道，對二胎房貸額度的計算方式，有明顯差異。

銀行方案，以穩健低利率為主，適合信用良好者。

融資公司和民間代書，則提供更高的彈性和額度。

滿足急需資金者需求。

申請者應根據自身財務條件和需求，選擇適合的貸款方式。

同時，提升房屋鑑價、改善信用紀錄，並妥善規劃還款計畫。

有助於獲得更高的二胎房貸額度。

合理選擇貸款方案。

確保財務規劃安全穩健，是成功借款的關鍵。