新竹房屋二胎怎麼辦？利率、額度、審核、陷阱全攻略

1. 為什麼新竹房價一直漲？

1-1. 新竹人口與發展，如何影響房價？

新竹地區由於高科技廠商雲集，使得產業群聚效應。

吸引大量高學歷、高收入人群移居。

加上近期AI熱潮，晶片需求高。

半導體產業，業績火熱，工程師族群獎金豐厚。

使購屋需求不斷增加。

新竹縣市人口穩定、家庭收入增加

根據內政部人口統計。

新竹縣市的人口成長率。

在近十年內，穩定微升。

根據財政部家戶綜合所得稅申報統計。

在2021年，新竹縣市都已進入全台前3名。

也帶動了當地房市熱絡。

半導體產業火熱，股東和工程師受益多

以護國神山，台積電(2330.TW)的財報來看。

近年，年度營收與EPS，持續成長。

尤其，2022年，有一個跳耀式的上升。

員工人事費，2024年，人均400萬。

可說是讓公司股東、員工，荷包滿滿。

同時，也惠及產業鏈的上下游供應商、周邊中小企業主。

新竹縣市房價，近年漲幅高

根據內政部不動產諮詢平台的國泰與信義房價指數。

新竹縣市，近10年，平均每年成長10%。

在2022年，甚至，迎來一波快速成長期。

新竹各鄉鎮，特別是竹北、市區周邊的重劃區，成為高收入族群首選。

因此，近年新竹房屋買氣活躍。

也為「新竹房屋二胎」創造了高殘值的有利條件。

2024年第4季	國泰可能成交價指數	信義房價指數
指數	187.56	265.15
季增率	7.75%	4.84%
季增率-近10年平均	2.53%	2.52%
年增率	21.45%	13.37%
年增率-近10年平均	9.56%	10.08%

1-2. 新竹縣市房屋市場，近期如何？

根據國泰房地產指數，張金鶚教授團隊研究分析。

近期新竹縣市的房市格局是，價漲、量穩轉縮。

價漲，量轉縮，重劃區仍有銷量

近一年房價漲近1成，但銷售速度放緩。

僅規劃佳、交通便利的建案，維持基本銷量。

像是縣治重劃區，和新竹火車站附近。

並逐漸擴展到周圍的非都市地區。

與去年同期相比，房價漲，成交量穩，市場溫和。

相比上一季，房價漲，但成交量降。

人口少子化未變、晶片產線外移避險，留有隱憂

根據國發會的人口模型推估。

在少子化浪潮，新生兒人數持續下探。

人口金字塔，倒三角的趨勢，未見改善。

台灣政府政策，也有意降溫房市。

且在美中對抗的國際格局下。

晶片製造需求，為避免戰爭風險。

也分散投資，移往國外建廠。

後續新竹房市變化，有待觀察。

限貸令後，目前房價仍然堅挺

根據樂居與財經M平方數據。

預售屋，每坪單價約50萬。

二手屋，每坪單價約44萬。

許多屋主，在面臨資金週轉需求時。

可選擇「新竹房屋二胎」來充分利用房屋價值。

房價高，新竹房屋二胎房貸鑑價也受益

由於新竹平均單價與總價持續走高。

房屋鑑價，自然也水漲船高。

以新竹縣政府公告的房屋標準價格。

用來計算房地產稅務的時價。

新竹縣鋼筋混凝土造，第一類、3層樓。

民國105年7月前，每平方公尺是3,160。

民國108年7月後，每平方公尺是6,320。

短短4年，直接翻倍。

讓想要辦理二胎貸款的人，擁有更大彈性空間。

府授稅房字第1110090013號函–新竹縣簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點

• 新竹縣房屋標準單價表(附表一).pdf
• 新竹縣房屋折舊率及耐用年數表(附表二).pdf
• 新竹縣房屋地段等級標準表(附表三).pdf

府授稅房字第1110097904號-新竹市重行評定房屋標準價格有關事項

• 新竹市111年重行評定房屋標準價格有關事項公告
• 不動產評價專區

2. 什麼是房屋二胎？和一胎、增貸有什麼不同？

2-1. 房屋一胎、二胎、增貸如何區別？

房屋一胎，為向同一家銀行，首次申請抵押貸款。

房屋增貸，則是在原貸款基礎上，追加額度。

至於「新竹房屋二胎」。

則是與另一家金融機構，或民間貸款，進行第二順位抵押。

二胎比增貸更彈性。

卻因風險較高，而利率也可能較高。

2-2. 限貸令會影響二胎申請嗎？

不太受限貸令影響。

限貸令，是總體經濟調控指揮官，中央銀行。

在2024年9月，為控管不動產授信水位，出台的政策。

全名是：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定。

限制銀行，對多屋族或高價物件，購屋貸款成數。

由於新竹房屋二胎，不屬於購屋貸款，而是額外增貸。

只要房屋殘值充足、信用條件尚可。

選擇民間貸款，通常仍能順利取得額度。

對象	資格	最高成數	寬限期
首購族	名下無房產、無貸款	8成	有
名下有1房產者	現有名下房產 無貸款	首購8成	無
全國適用	名下有房產有貸款，要購置第二屋	第二戶5成	無
投資族	第三戶及以上	3成	無
公司法人、豪宅購買者	公司法人或高價住宅購買者	3成	無
建商	建商餘屋	3成	無
工業區閒置土地抵押貸款	工業用地地主	4成	工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年
一般購地貸款	購地自建或建商	5成，動工款保留 1 成	須檢附興建計劃書，並切結於一定期間內動工

3. 新竹房屋二胎有什麼優缺點？誰最適合辦？

3-1. 二胎貸款的優勢是什麼？

1. 額度高：市價高、殘值足的房屋，可貸成數可達鑑價的七至九成。
2. 審核寬鬆：民間機構對信用要求較低，甚至不查聯徵。
3. 申請門檻低：只要年滿十八歲並持有不動產即可嘗試辦理。
4. 撥款速度快：若選擇民間貸款，最快一至三天即可完成放款。
5. 資金靈活：創業、學費、裝修或其他多元需求都能一次到位。

3-2. 有哪些風險或缺點需要特別留意？

二胎利率，通常高於一胎。

一旦後續現金流不足，還款壓力會上升。

若無妥善規劃可能掉入債務陷阱。

此外，因處於第二順位。

若發生房屋法拍，清償順序較低。

對放款機構風險較大。

也因此雖審核寬鬆，仍有基本要求。

另外，民間業者素質不一，有些會隱藏成本，亂收費。

3-3. 哪類人群與場景最適合辦二胎？

急需大筆資金。

又無法透過銀行增貸，或信用貸款，取得足額者。

例如，短期投資、創業、整合高利債務、家庭裝潢、緊急開銷等。

皆可考慮「新竹房屋二胎」。

特別是新竹的中小企業主、高收入有房族。

但務必先衡量自身還款能力，避免負債比過高。

基本條件：

• 年滿18歲
• 有收入
• 名下有房，且近半年還款正常

延伸閱讀：房子二胎條件指南｜銀行與民間貸款哪種適合您？

可辦理區域：

• 新竹市：東區、北區、香山區
• 新竹縣：竹北市、湖口鄉、新豐鄉、新埔鎮、關西鎮、芎林鄉、寶山鄉、竹東鎮、五峰鄉、橫山鄉、尖石鄉、北埔鄉、峨眉鄉。

4. 新竹房屋二胎，銀行管道好，還是民間更適合？

4-1. 銀行申辦的好處與局限？

銀行利率較低，可有效節省利息支出。

不過流程繁瑣、審核嚴格。

包含信用評分、穩定工作證明、房屋殘值等。

若信用紀錄不佳，或短期內聯徵查詢次數太多，常被拒件。

4-2. 民間貸款審核寬鬆，額度更高嗎？

民間貸款機構，主要看房屋殘值。

不過利率會，比銀行高出一些。

對收入不穩定、信用空白或急需資金者。

「新竹房屋二胎」民間方案，更顯彈性與高成數。

有時可貸到鑑價的九成以上。

4-3. 如何依自己條件選擇最適合的管道？

新竹房屋二胎申請，先銀行，後民間。

若信用佳，且時間允許，可優先選銀行省利息。

若信用瑕疵，或急用資金，可考慮民間迅速取得額度。

項目	銀行房屋二胎	融資公司房屋二胎	當鋪、代書貸款
速度	7~14個工作天	1~3個工作天	1~3個工作天
利率	年利率3%~15%	年利率7%~16%	通常月利率1.5%~2.5%
審核	較嚴格 需看信用與薪轉	寬鬆 看房屋殘值為主	寬鬆 部分也看房屋價值
成數	最高約9成	最高可達100%	視物件條件，最高120%
適合	有穩定收入、信用良好	需大額周轉、信用瑕疵者	短期周轉、信用不良者
提前還款	可能有綁約	通常不綁約	視合約而定

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5. 新竹方務二胎方案的額度、利率、年期、還款方式？

5-1. 如何評定現值來決定貸款額度？

公式

• 二胎房貸可貸額度上限 ＝ 房屋鑑價 × 可貸成數 － 一胎房貸
• 一胎房貸：銀行多設定一胎額度1.2倍；民間是一胎餘額

說明

房屋鑑價，金融機構或民間貸款公司，可能用自建模型估價。

有必要時，會委派第三方估價師，進行鑑價。

另外，也會參考政府計算房地產稅務的評價方式。

依屋齡、地段、坪數、未來增值潛力等，綜合因素估算房屋市價。

「新竹房屋二胎」，最高貸款成數。

銀行約70%~90%，民間約70%~100%。

之後，扣除第一胎餘額，就是可用的二胎房貸。

若一胎餘額少，二胎額度自然更高。

延伸閱讀：房子二胎可以貸多少？揭密二胎房貸額度計算與提高策略

5-2. 新竹房屋二胎額度試算

整體平均，貸9成，銀行約56萬，民間約418萬，民間可多借362萬

從聯徵中心房貸授信，2024年12月統計，整理可知。

整體現有市況：

• 房屋鑑價：每件平均1,283萬
• 授信金額：每件平均916萬
• 房貸餘額：每件平均737萬
• 每坪鑑價：平均24.1萬

試算假設：

• 房屋鑑價：1,283萬
• 一胎額度：916萬
• 可貸成數：90%
• 一胎餘額：737萬

新竹房屋二胎，可貸額度上限：

• 銀行：56萬 ＝ 1,283萬 × 90% － 916萬 × 1.2
• 民間：418萬 ＝ 1,283萬 × 90% － 737萬
• 民間優勢：362萬 ＝ 418萬 － 56萬

所以，整體試算來看，新竹房屋二胎。

可貸額度，銀行約56萬，民間約418萬。

在相同可貸成數下，民間多362萬。

一般來說，同一物件，銀行可貸成數，會比民間低。

民間優勢可能會更多。

房屋授信統計表-整體-新竹縣市

行政區	樣本數	授信餘額	授信額度	鑑估值	每坪鑑價
新竹市	30,806	687萬	870萬	1,213萬	24.6萬
北埔鄉	112	434萬	572萬	788萬	14.1萬
竹北市	26,920	966萬	1,194萬	1,686萬	28萬
竹東鎮	5,677	489萬	602萬	835萬	18.3萬
峨眉鄉	18	345萬	415萬	621萬	11.7萬
湖口鄉	7,052	439萬	532萬	734萬	17萬
新埔鎮	1,732	810萬	927萬	1,263萬	24.1萬
新豐鄉	3,477	452萬	551萬	769萬	17.1萬
橫山鄉	147	490萬	601萬	791萬	14.9萬
關西鎮	428	381萬	494萬	697萬	12.7萬
寶山鄉	737	673萬	866萬	1,215萬	18萬
芎林鄉	830	778萬	908萬	1,245萬	21.7萬
全縣市	77,936	737萬	916萬	1,283萬	24.1萬

新竹房屋二胎，整體額度試算表-各鄉鎮

行政區	銀行二胎 (9成)	民間二胎 (9成)	民間二胎優勢
新竹市	48萬	405萬	357萬
北埔鄉	23萬	275萬	253萬
竹北市	85萬	552萬	466萬
竹東鎮	28萬	263萬	234萬
峨眉鄉	61萬	214萬	153萬
湖口鄉	22萬	221萬	199萬
新埔鎮	24萬	327萬	303萬
新豐鄉	31萬	240萬	209萬
橫山鄉	0萬	222萬	222萬
關西鎮	35萬	247萬	212萬
寶山鄉	54萬	420萬	366萬
芎林鄉	31萬	343萬	312萬
全縣市	56萬	418萬	362萬

2024年第4季新貸平均，貸9成，銀行約95萬，民間約362萬，民間可多借267萬

從聯徵中心房貸授信，2024年第4季統計。

最近新辦的市況：

• 房屋鑑價：每件平均1,661萬
• 授信金額：每件平均1,167萬
• 房貸餘額：每件平均1,133萬
• 每坪鑑價：平均33.6萬

試算假設：

• 房屋鑑價：1,661萬
• 一胎額度：1,167萬
• 可貸成數：90%
• 一胎餘額：1,133萬

新竹房屋二胎，可貸額度上限：

• 銀行：95萬 ＝ 1,661萬 × 90% － 1,167萬 × 1.2
• 民間：362萬 ＝ 1,661萬 × 90% － 1,133萬
• 民間優勢：267萬 ＝ 362萬 － 95萬

所以，整體試算來看，新竹房屋二胎。

可貸額度，銀行約95萬，民間約362萬。

在相同可貸成數下，民間多267萬。

一般來說，新辦的房貸，因一胎餘額較多。

二胎可貸額度，會被排擠，因此較少。

房屋授信表-近一季-新竹縣市

行政區	樣本數	授信餘額	授信額度	鑑估值	每坪鑑價
新竹市	801	1,059萬	1,085萬	1,557萬	33.2萬
竹北市	543	1,558萬	1,620萬	2,331萬	39.7萬
竹東鎮	242	837萬	848萬	1,264萬	30.1萬
芎林鄉	49	1,356萬	1,376萬	1,852萬	30萬
湖口鄉	222	852萬	867萬	1,175萬	27萬
新埔鎮	194	1,110萬	1,117萬	1,512萬	35.2萬
新豐鄉	87	677萬	804萬	1,101萬	26.4萬
關西鎮	12	773萬	784萬	1,091萬	19.6萬
寶山鄉	12	1,125萬	1,046萬	1,537萬	26.3萬
全縣市	2,162	1,133萬	1,167萬	1,661萬	33.6萬

新竹房屋二胎，近一季額度試算表-各鄉鎮

行政區	銀行二胎 (9成)	民間二胎 (9成)	民間二胎優勢
新竹市	99萬	342萬	243萬
竹北市	154萬	541萬	387萬
竹東鎮	121萬	301萬	180萬
芎林鄉	15萬	311萬	296萬
湖口鄉	18萬	206萬	188萬
新埔鎮	20萬	250萬	230萬
新豐鄉	26萬	314萬	288萬
關西鎮	42萬	209萬	168萬
寶山鄉	128萬	258萬	130萬
全縣市	95萬	362萬	267萬

5-3. 利率、年期與還款方式該怎麼挑？

• 利率：銀行約3%～15%，民間機構月利率1%起，應依自己風險承受力與還款能力做選擇。
• 年期：可分短中長期，期限越長，每月壓力較低，但利息總支出增多。
• 還款：本利攤還或只繳利息兩種方式，資金週轉短，可選只繳利息，期末再歸還本金。

延伸閱讀：二胎房貸利率：怕借貴了…銀行與民間方案，2025年如何選擇？

5-4. 有沒有方法可「省錢」？

1. 提前還款：若有能力，盡快清償本金可少付許多利息。
2. 比價：提交申請前，比對多家銀行或民間方案，找出最優利率與彈性年期。
3. 整合負債：當有多筆高利貸款時，用二胎的較低利率進行整合，以降低整體利息。
4. 房貸扣稅：自用住宅購屋借款利息，每年最高30萬，若列舉扣除額，高於標準可以善用

5-5. 新竹房屋二胎貸款找誰協助？

6. 新竹房屋二胎的流程與文件有哪些？

6-1. 完整流程是什麼？

• 諮詢評估：透過電話、線上表單等，針對基本條件，進行初步評估。
• 文件提交：包含身份證明、收入證明、所有權狀、近一年房貸繳款明細等。
• 審核鑑價：貸款機構會審核資料、房屋鑑價，可能照會查核資料真實性。
• 對保、簽約與抵押設定：確認合約條款，簽約後，至地政機關辦理抵押權設定。
• 撥款：設定完成後，款項通常在1~3個工作天內撥入。

6-2. 必備文件清單與加分資料

必備文件：

• 雙證件正本加影本、
• 薪轉存摺、扣繳憑單、
• 土地建物所有權狀
• 近一年房貸繳款記錄。

加分資料

• 所得清單：有多元收入準備，向租金收入、投資收益等
• 財產清冊：金融資產憑證、其他不動產證明
• 專業證照：國家級證照，可強化賺錢還款能力

6-3. 評估貸款公司合規性與風險的方法？

• 合法登記：可於商工登記公示查詢系統核實公司資訊。
• 有實體店面：確保能面對面公開洽談並簽約。
• 標準化流程：從諮詢到撥款皆有明確書面程序，且符合行業常規。
• 不提前收手續費：若事先要求匯款或扣留重要證件，要謹慎看待。
• 利率合理：民間月利率通常在0.8%~2.5%，若高於此區間須格外留意。

7. 申請新竹房屋二胎需要注意哪些風險？

7-1. 會不會有詐騙或非法高利貸問題？

部分不肖業者以「人來就借、快速放款」吸引借款人。

卻藉由不合理手續費，或保管身分證等行為，進行詐騙。

建議先比對利率、查看對方是否有實體店面、政府登記資料等。

若對方要求事先匯款或保管正本證件，應立即提高警覺。

7-2. 房屋被法拍或難以轉手怎麼辦？

若二胎逾期未還，貸款機構，多有權拍賣房產。

且二順位的債權人，可能面臨先被一胎清償的風險。

若拍賣後不足以清償，將會進行強制執行追討。

由法院變賣，借款人名下其他資產，或扣薪來還債。

因此，務必做好財務預估。

保留足夠的還款彈性，減少違約的機率。

延伸閱讀：二胎房貸風險揭露！二胎房貸優缺點與避險策略，讓你安心貸款

7-3. 限貸令或政策調整，對二胎有什麼潛在影響？

金融政策，可能明顯影響銀行貸款成數或審核標準。

而民間貸款，則相對彈性。

若政府限貸令，再度升級。

銀行對「新竹房屋二胎」，將有可能更趨保守。

民間管道或將成為更普遍選擇。

但也應留意較高利率和風險。

8. 新竹房屋二胎常見問題

Q1. 新竹房屋二胎是什麼？如何定義？

將仍有一筆貸款的房屋。

向另一家銀行或民間機構，進行第二次抵押貸款。

也稱作二順位房貸。

用於緊急資金需求、債務整合或短期投資。

Q2. 什麼是民間新竹房屋二胎，與銀行的差別在哪裡？

• 民間：審核快、條件寬鬆、接受信用瑕疵或收入不穩，適合急用資金者。
• 銀行：利率較低，但審核嚴格，需信用良好且穩定收入。

Q3. 沒有工作或收入證明，能申辦新竹房屋二胎嗎？

有機會。

民間二胎主要看房屋殘值，對收入證明具彈性。

若租金收入，或是領現金，怕有問題。

可提供存摺往來記錄，或其他財力證明，增加信任感。

Q4. 哪些房產可以辦理新竹房屋二胎？

一般住宅、新成屋、小套房、甚至持分房屋皆可。

只要有剩餘價值就能辦理。

不過若為違章建築或即將拆遷物件，則較難通過。

Q5. 新竹房屋二胎最高可貸多少金額？如何計算？

方案上限約500~600萬。

具體需鑑價計算，常見約在50萬到400萬。

通常民間能貸更高成數。

• 銀行：房屋估價×核貸成數－第一順位貸款設定金額。
• 民間：房屋估價×核貸成數－第一順位貸款餘額，

Q6. 新竹房屋二胎貸款的利率範圍是多少？如何試算利息？

• 銀行：年利率約3%～15%，依信用狀況而定。
• 民間：月利率通常在0.8%～2.5%。

利息試算建議使用網路上的房貸計算器，可快速得知每月負擔。

• 金管會-房貸試算軟體
• 內政部不動產資訊平台-房貸試算
• 二胎房貸試算1分鐘告訴你能借多少？

Q7. 辦理新竹房屋二胎貸款需要準備什麼文件？

• 土地與建物所有權狀
• 身分證與第二證件影本
• 收入證明
• 房貸近半年還款明細
• 銀行存摺影本（撥款帳戶用）

Q8. 申請新竹房屋二胎貸款時，有哪些條件可提高通過機率？

• 提供信用良好的保證人
• 提供額外財力證明（例如股票、基金、保單）
• 近一年房貸繳款紀錄穩定，無延遲繳款

Q9. 新竹房屋二胎承作地區限制有哪些？

新竹縣市，各鄉鎮區，皆可承作。

• 新竹市：東區、北區、香山區
• 新竹縣：竹北市、竹東鎮、新埔鎮、關西鎮、新豐鄉、湖口鄉等。

Q10. 辦理新竹房屋二胎如何避免風險？

民間機構接受信用瑕疵申請，但務必小心「房屋二胎詐騙」陷阱。

• 勿事先繳交任何的手續費
• 勿輕易交出房屋所有權狀或身份證正本
• 確認貸款公司是否合法登記且有實體店面

9. 結語

新竹房屋二胎，適合急需大額資金周轉。

或銀行難申請成功者。

民間二胎貸款，雖利率較高。

但審核條件，更寬鬆、放款更迅速。

且能有效提高可貸額度。

實際額度多可在100萬到400萬。

可活用資產，挹注現金流。

不過，為確保安全性及降低還款風險。

務必選擇合法業者、清楚了解契約條件。

並妥善評估自身還款能力與財務規劃。

有需要協助的人，歡迎與我聊一聊。

最後更新日期 2025-03-09 by Edward