二胎房貸利率：怕借貴了…銀行與民間方案，2025年如何選擇？

1. 二胎房貸是什麼？

二胎房貸，是在已有一胎房貸上，利用相同的房屋作為擔保物，再次申請第二筆貸款。

通常適合已經購置房產、但仍然需要額外資金的借款人。

常見資金用途包括，房屋翻修、學費支出、投資。

在這種情況下，房屋的殘值，成為申請二胎貸款的關鍵。

貸款額度，取決於房屋的殘值，和已償還的一胎貸款餘額。

一胎與二胎房貸的差異

一胎房貸

這是你首次購買房屋時，申請的主要貸款。

通常利率較低（1%-3%），還款期限較長（可達40年）。

一胎房貸的風險相對較低，因為是銀行的第一順位債權。

二胎房貸

當你已經有一筆房貸，但需要額外資金時，可以申請二胎房貸。

這是一筆位於第一順位貸款之後的貸款。

由於風險較高，二胎房貸利率，通常比一胎來得高，範圍可能在5%-16%之間。

此外，貸款額度也會受到房屋殘值的限制。

例如，房屋已經貸款了70%，那能申請的額度，可能只有剩餘的30%。

延伸閱讀：房屋貸款類型

新聞資訊

1. 2022年10月08日-房市最大地雷曝！8萬間借二胎1.1兆、利息超驚人
2. 2023年08月31日-本土劇男星被誣告性侵7年0收入，馬幼興曝：靠房貸二胎養家
3. 2023年08月08日-林秀琴房子遭法拍！二胎房貸欠3年沒繳「住家被貼封條」急求情
4. 2023年08月08日-林秀琴人生第一棟房「二胎貸30萬」險遭法拍，吳宗憲有同感：氣得6000萬現金一次繳
5. 2021年08月24日-超支千萬慘遇撤資！唐美雲「二胎房貸」度難關嘆：學費貴
6. 2020年05月29日-月僅領2萬！何如芸遭夫二胎房貸怕法拍

2. 二胎房貸利率，申請該選哪種平台？

如果條件足夠，建議先跟銀行申請，不行時再找其他方式。

分析重點	銀行	融資公司	代辦公司	民間貸款(代書)	當鋪
適合對象	信用良好 有穩定收入 不急用錢 借貸金額低	信用稍差 急需用錢 收入不穩定 無業	信用稍差 急需用錢 收入不穩定 無業 需人協助	信用較差 銀行或融資公司不給貸款 願受高風險	要馬上借到錢 信用條件較差 無工作收入
年齡條件	20~65歲	18~70歲	18~70歲	18歲以上	18歲以上
原貸繳滿	半年以上	無要求	無要求	無要求	無要求
貸款額度	25~600萬	30~500萬	30~500萬	視房屋殘值	視房屋殘值
貸款成數	70~95%	70~110%	80~120%	70~130%	50~130%
一胎扣除額	一胎設定額	一胎餘額	一胎餘額	一胎餘額	一胎餘額
貸款利率	2.6~14%	7~16%	8~16%	10~20%	20~36%
貸款年限	2~20年	2~10年	2~10年	1~10年	1~5年
還款方式	本息攤還 本金均攤	本息攤還 只還息	本息攤還 只還息	本息攤還 本金均攤 只還息	本息攤還 本金均攤 只還息
綁約方式	有綁約	多無綁約 隨借隨還	多無綁約 隨借隨還	多無綁約 隨借隨還	多無綁約 隨借隨還
貸款費用	貸款金額1%	貸款金額1.5%起	貸款金額1.5%起	不一定	不一定
費用項目	開辦手續費 地政規費 房屋鑑價費	開辦手續費 地政規費	開辦手續費 地政規費 服務費	開辦手續費 地政規費 代書費	當鋪手續費 地政規費
撥款速度	7-15天	3日內	3日內	3日內	最快當日
風險	低	中	中	中高	高
主管法規	銀行法	公司法 融資公司法草案			當鋪法
優點	利率較低 額度高 公開透明	撥款速度快 好過件 額度高 隨借隨還 可只還利息	撥款速度快 好過件 額度高 隨借隨還 可只還利息 申請流程簡便	審核寬鬆 申請簡便	撥款速度最快
缺點	審核嚴格，過件率低 可貸金額保守 速度慢	利率較高	利率較高 業者素質不一	利率高 風險大 可能亂收費	利率最高 險最大 費用不透明

民法-第205條

約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。

當舖業法-第11條

1 當舖業應於營業場所之明顯處，將下列事項揭示：
一、許可證。
二、負責人或營業人員之姓名。
三、以年率為準之利率。
四、利息計算方式。
五、營業時間。

2 前項第三款之年率，最高不得超過百分之三十。

金管銀合字-第10300300885號

檢送「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」、「個人購屋貸款定型化契約不得記載事項」、「個人購屋貸款定型化契約範本」、「個人購車貸款定型化契約應記載事項」、「個人購車貸款定型化契約不得記載事項」及「個人購車貸款定型化契約範本」之公告影本、規定條文、總說明及逐條說明各 1 份，請轉知所屬查照辦理，請查照。

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2-1. 二胎房貸利率銀行方案

選擇銀行作為二胎房貸平台的借款人，通常是希望獲得較低的二胎房貸利率。

銀行的優勢在於其利率相對較低，但缺點是審核相對嚴格。

由於銀行的二胎房貸審核較為嚴謹，通常要求借款人提供完整的財務與信用資料。

因此，如果你的信用分數較高，這是個理想的選擇。

優點

• 利率低（如2.6%起）
• 貸款期限長（最長25年）
• 貸款額度高（最高可達600萬）

缺點

• 審核嚴格，需具備良好的信用
• 申請程序相對複雜，放款時間較長

銀行方案分析表

目前有9家銀行，有承辦二胎房貸。

銀行	專案	條件	利率	額度	年限	手續費	總費用年百分率	說明
永豐銀行	二順位房貸	20~65歲，信用正常者	5.66%（機動）	50萬	最長7年	5,000~12,000元	5.97%~6.4%。（機動）
遠東銀行	二順位房貸	18~65歲，自住型客戶	3.5%~10.5%（浮動）	25萬~50萬	最長7年	5,000元	3.8%~10.9%（機動）	房屋持有一年以上且在其他金融機構已辦理半年以上房屋抵押貸款
王道銀行	二順位房貸	18~65歲，繳息滿1年	5.31%~16%（浮動）	最高500萬	最長15年	9,000~15,000元	6.58%~18.37%（浮動）	他行房屋貸款繳息滿1年(含)以上，繳款紀錄正常
台新銀行	二順位房貸	20~65歲	3.92%~14.00% （機動計息或高於 7% 者得為固定計息）	50~300萬	最長7年	12,000~15,000元	4.64% ~ 15.04%
國泰銀行	二順位房貸	20~64歲，信用正常者	3.45%~15%	20~150萬	最長10年	5,000元	3.75%~15.35%
陽信銀行	本行二順位房貸	20~70歲，信用正常者，有穩定收入	3.75%~5.5%起（浮動）	最高擔保品價值95%	3~20年	依核貸金額1%，最低6,000元	4.11%~5.87%	已於本行辦理抵押貸款且可供本行再次設定抵押權者
	他行二順位房貸	20~70歲，信用正常者，有穩定收入	3.98%~7.5%起（浮動）	最高600萬	3~10年	依核貸金額1%，最低6,000元	4.61%~7.88%	已於他行辦理房貸六個月(含)以上且可供本行設定次順位抵押權者。
玉山銀行	二胎房貸專案	20~65歲	3.27%~9.88%起	50萬起	最長15年	貸款金額的1%	3.48%~9.11%
新光銀行	二順位房貸	20~65歲，信用正常者	4.13%起	最高600萬	最長15年	9,000元起	4.67%起
凱基銀行	次順位房貸	20~60歲，信用正常者	3.87%~5.87%（機動）	50萬起 ，依申貸人條件審核	最長10年	最高10,000元	4.47%~6.49%

延伸閱讀：房子二胎條件指南｜銀行與民間貸款哪種適合您？

2-2. 二胎房貸利率融資公司方案

融資公司提供的二胎房貸利率，雖然比銀行稍高，但其審核條件較為寬鬆。

適合信用評分不夠高，或急需資金的借款人

這類方案對於那些需要快速獲得資金、且能夠承擔較高利率的人來說，是一個不錯的選擇。

優點

• 審核條件較寬鬆
• 放款速度快
• 適合信用分數較低的人申請

缺點

• 利率較高（7%-16%）
• 貸款額度相對較低（最高300萬）
• 需承擔較高的利息成本

融資公司方案分析表

公司	常見額度	年利率	費用	年限	寬限期	限制
A	30~500萬	7%~14%	貸款金額1.5% 代書費 地政規	10年	3年	個人可辦
B	30~300萬	7%~16%	貸款金額1.5% 代書費 地政規費	1~3年	原房貸繳滿1年	限公司可辦
C	30~500萬	7%~14%	貸款金額1.5% 代書費 地政規	最長10年	2年	個人可辦

2-3. 二胎房貸利率民間方案

民間貸款的二胎房貸利率是三者中最高的，通常在9%至30%之間。

優勢在於審核極為寬鬆，只要名下擁有房產，幾乎都可以申請。

民間貸款，非常適合短期內急需大量資金的借款人。

尤其是信用不佳、難以通過銀行或融資公司審核的人。

然而，民間貸款的風險也較高，因為利率上限可高達30%。

且部分業者可能會收取額外的手續費或其他隱藏費用，讓借款人承擔更大的成本壓力。

優點

• 審核寬鬆，房產即能作為申請依據
• 適合短期內急需資金的借款人
• 放款速度最快

缺點

• 利率最高（9%-30%）
• 可能存在額外的手續費
• 借款風險高，還款壓力大

延伸閱讀：民間二胎｜房屋民間二胎是什麼？利率、利息與管道推薦一篇通！

3. 二胎房貸利率，有哪些類型可選？

當你申請二胎房貸時，利率的選擇對你的還款壓力，有直接的影響。

二胎房貸利率類型分析表

類型	固定利率	機動利率	多段式利率
優點	穩定性高	彈性高	初期穩定，後期彈性
缺點	彈性不足	風險高	結構複雜
適合人群	需要長期穩定還款的借款人。	可承擔利率波動風險的借款人	收入成長預期者
好處	預測準確	潛在收益	雙重優勢

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3-1. 二胎房貸固定式利率

固定利率指的是在貸款期間內，利率保持不變。

無論市場利率如何波動，借款人每月都按固定利率支付房貸。

這種方式提供穩定的還款金額，讓借款人可以更好地進行財務規劃。

對於二胎房貸利率，選擇固定利率，可以避免未來因市場變動帶來的風險。

優點

• 穩定性高：利率固定不變，不會受到市場波動的影響，借款人可以預測每月的還款金額。
• 風險低：避免市場利率上升時，支付更高利息，能夠保障還款壓力不會突然增大。
• 財務規劃簡單：借款人可以根據固定的月付金額，進行長期財務安排，減少還款期間的不確定性。

缺點

• 利率偏高：相較於機動利率，固定利率通常起步較高，無法享受到市場利率下調的好處。
• 缺乏彈性：即使市場利率下滑，借款人仍需依照固定利率繳付，無法受惠於較低的利率環境。
• 提前還款成本高：部分固定利率的貸款在提前還款時可能會有違約金，增加借款成本。

適合人群

• 風險承受度低：不希望承擔市場利率波動風險的人，固定利率能夠提供穩定的還款。
• 長期財務規劃需求高：需要精準計算每月支出的家庭或個人，固定利率有助於更好地管理財務。
• 預算有限的人：希望每月固定支出，不願意因利率變動，導致生活成本壓力增加的借款人。

好處

• 預見性強：每月支出固定，有助於確保借款人，在還款期間能按時還款，避免突然因利率上升，而加重負擔。
• 避免風險：市場利率即使上升，也不會影響已簽訂固定利率的借款人，保護借款人的財務穩定性。

3-2. 二胎房貸機動式利率

機動利率是指隨市場利率變動，而調整的利率形式。

在貸款期間，利率可能會隨著市場條件的波動，而上升或下降。

機動利率，是目前銀行二胎房貸方案的主流。

選擇機動利率的借款人，需要承擔一定的市場風險，但也有可能因為市場利率下降，而享受更低的還款成本。

優點

• 享受市場下降利率：當市場利率下降時，借款人的還款壓力會隨之減輕，每月支付的利息也會較少。
• 初期利率較低：起始利率通常低於固定利率，因此初期還款金額較少，適合希望短期內降低貸款壓力的借款人。
• 彈性大：隨著市場變動而調整，機動利率為借款人提供了應對市場利率變化的靈活性。

缺點

• 風險較高：如果市場利率上升，借款人可能面臨更高的每月還款金額，還款負擔隨之加重。
• 不確定性大：由於無法預測未來的利率走勢，難以進行精確的財務規劃，可能影響借款人的財務管理。
• 長期利息成本增加：在市場利率上升的情況下，機動利率可能導致借款人長期支付更多的利息。

適合人群

• 風險承受能力強：能夠接受每月還款金額，隨市場波動的借款人。
• 預期短期還款：希望在短期內償還貸款，並能享受較低初期利率的借款人。
• 靈活度需求高：偏好根據市場條件靈活調整貸款利率，並希望在利率下調時，減輕還款壓力。

好處

• 降低初期還款壓力：機動利率方案的初期利率通常較低，能幫助借款人減少最初幾年的還款壓力。
• 隨市應變：市場利率下調時，借款人可以自動享有較低的貸款利率，減輕財務負擔。
• 靈活財務管理：機動利率的彈性，使借款人在市場利率較低時，能有效降低還款成本，並適時調整財務策略。

3-3. 二胎房貸多段式利率

多段式利率是一種結合固定利率與機動利率的方案。

通常會在初期，提供一個固定利率的階段，隨後轉為機動利率。

借款人能夠享受到初期固定的低利率，減少短期內的利率波動風險，然後在後期隨市場變動接受機動利率。

此方案適合預期未來收入增長、且能夠承擔後期市場利率風險的借款人。

優點

• 初期利率穩定：多段式利率的前期利率，通常是固定的，因此借款人可以更容易計畫初期的還款金額，不用擔心市場變動。
• 享有未來彈性：隨著貸款進展，借款人在後期可隨市場利率變動，調整還款，若市場利率下跌，還款壓力會減輕。
• 降低短期壓力：前期的固定利率通常較低，能減少借款人短期內的還款負擔。

缺點

• 後期風險增加：隨著轉為機動利率，借款人將面臨市場利率波動的風險，若市場利率上升，還款金額也將隨之增加。
• 較複雜的利率結構：相比於單純的固定或機動利率，多段式利率的結構較為複雜，借款人需要更加仔細評估未來的市場走勢。
• 不易預測長期成本：由於後期利率取決於市場狀況，借款人很難精確預估總還款額度，這可能會增加財務規劃的難度。

適合人群

• 收入預期成長者：預期未來收入會逐步增加的借款人，可以利用初期固定利率減少還款壓力，等收入增長後，再面對可能的利率波動。
• 希望短期穩定，長期靈活：對於希望在初期有固定還款計畫，後期則根據市場變化靈活調整還款的借款人，多段式利率是一個適合的選擇。
• 能承擔後期風險者：能夠接受後期利率波動風險的借款人。

好處

• 減少初期還款壓力：初期固定利率通常較低，能幫助借款人降低短期內的財務壓力。
• 長期靈活性：隨著利率變為機動，若市場利率下跌，借款人可享有更低的二胎房貸利率，節省利息支出。
• 雙重優勢：多段式利率結合了固定與機動利率的優勢，既有初期的穩定，也具備未來市場利率下降時的潛在收益。

4. 二胎房貸，如何選擇每月還款方式？

申請二胎房貸時，除了考慮利率，你還可選擇不同的還款方式。

二胎房貸還款方式分析

還款方式	本息均攤	本金均攤	只還利息（寬限期）
優點	固定每月還款金額	減少總利息支出	短期還款壓力低
缺點	總利息較高	初期還款壓力大	總利息支出高
適合人群	喜歡穩定預算的人	收入較高、追求節省利息的人	短期資金需求大、未來收入預期增加的人
好處	簡單易懂	節省利息	靈活運用資金

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4-1. 本息均攤

本息均攤是最常見的還款方式，適合每月穩定還款額的借款人。

還款方式是將本金和利息，平均分攤到每個月的還款中。

確保借款人在還款期限內，每月支付相同的金額，直到貸款完全償還。

優點

• 穩定還款金額：每月還款額固定，不會因利率或本金的變化而改變，便於借款人規劃長期財務計畫。
• 利息支出明確：由於還款金額穩定，借款人可以提前知道每期需要支付的利息和本金，降低還款風險。
• 適合長期計劃：本息均攤適合有長期還款能力的人，尤其是那些希望將每月支出固定化的人士。

缺點

• 總利息較高：由於在還款初期，主要支付的是利息，本金的比例較少，因此最終支付的總利息會比其他還款方式（如本金均攤）來得多。
• 靈活性較低：固定的還款方式，可能限制了借款人在有多餘資金時，提前還款的彈性，尤其是當借款人希望減少總支付利息時。

適合人群

• 收入穩定：如果你每月有穩定的薪資收入，並且希望每月的還款額固定，不想面對還款金額波動的風險，本息均攤會是你的理想選擇。
• 長期財務規劃者：這種方式適合喜歡長期計劃財務，並且不希望因為利息波動，而造成月度還款額變動的借款人。

好處

• 預算可控：由於每月還款額固定，你可以輕鬆規劃每月的開支，避免因為利息浮動而增加的還款壓力。
• 降低風險：固定還款金額降低了因市場變動帶來的不確定性，讓借款人可以更好地掌握還款進度，尤其是在二胎房貸利率可能波動的情況下。
• 財務穩定：對於不希望承擔過多風險的借款人來說，本息均攤提供了穩定的還款方式，確保每月支出不超出預期。

4-2. 本金均攤

本金均攤是每月固定償還相同本金，但利息隨著本金的減少，而逐漸降低。

因此，還款初期金額較高，但隨著還款進行，每月的還款金額會逐漸減少。

優點

• 利息總額較低：由於本金逐月減少，利息也隨之下降，這樣能減少最終支付的總利息，較為划算。
• 先苦後甘：還款初期負擔較重，但隨著時間推進，還款壓力逐步減輕，後期的每月支出更為輕鬆。
• 提早降低風險：本金快速減少，利息成本也會較快降低，適合希望加速還清債務的借款人。

缺點

• 前期還款壓力大：由於月還款額在初期較高，對收入不穩定，或有其他開銷壓力的借款人，可能會感到負擔過重。
• 不適合短期資金緊張者：如果借款人在貸款初期，就需要支出較大金額，對於短期內資金不足的情況，較為不利。

適合人群

• 收入穩定且較高：如果你的收入相對穩定，且有一定的償債能力，選擇本金均攤能幫助你，快速減少利息負擔。
• 有長期財務規劃：這種適合想儘早減少貸款負擔的人，且後期的還款壓力相對較輕，適合有長期財務規劃的人士。

好處

• 快速減少利息負擔：隨著本金的減少，利息成本也逐漸下降，最終減少了整體貸款的支出，對借款人是降低負債的有效方式。
• 逐步減少月還款金額：隨著時間推進，每月還款金額逐步減少，能有效減輕後期的還款壓力。
• 更高透明度：本金與利息分開計算，讓借款人清楚知道每月的還款比例，進而可以更好地掌控財務。

4-3. 還利息不還本息（寬限期）

只還利息（寬限期）是指在一段特定的時間內，借款人只需償還貸款的利息，不必償還本金。

常見於民間二胎房貸中，為短期內有資金壓力的借款人，提供緩衝，讓他們能更靈活地管理資金。

優點

• 降低短期還款壓力：在寬限期內，借款人只需償還利息，不需償還本金，這大幅降低了每月還款的負擔，特別適合臨時有資金困難的人。
• 提高資金流動性：借款人可以利用這段時間，將更多資金用於其他用途，如投資、翻修房屋或支付其他緊急支出。
• 靈活性強：適合短期資金緊張，但預期未來收入會增加的借款人，讓他們能在收入回穩後，再開始還本金。

缺點

• 總利息支出較高：由於在寬限期內不償還本金，利息的計算仍會按照全額貸款金額，借款人在整個貸款期限內，支付的總利息會較高。
• 本金不減：寬限期內只還利息，貸款本金並未減少，寬限期結束後，每月的還款金額會大幅增加，對收入不穩定的借款人可能會造成風險。
• 寬限期結束後壓力大：當寬限期結束後，借款人需要償還本金和利息，這可能導致每月還款金額大幅增加。

適合人群

• 短期資金需求大：需要應對臨時資金需求、家庭緊急支出或短期內資金周轉不靈的借款人，寬限期能有效減輕短期的還款壓力。
• 未來收入預期增加：如果你目前收入不穩定，但未來有明確的收入增長預期，能讓你在收入回升後，輕鬆承擔還款責任。
• 需要短期資金運用：投資、創業或翻修房屋的借款人，寬限期可以給予更多資金靈活運用的空間。

好處

• 靈活調整還款計畫：只還利息的寬限期，能讓借款人有更多資金運用空間，適合短期內需要大筆資金運作的情況。
• 短期負擔減輕：寬限期內的每月還款額度較小，借款人能專注於解決短期的資金問題，之後再償還本金。
• 提升資金周轉能力：讓借款人在需要資金時有更多靈活性，適合資金需求變化大的個人或企業主。

4-4.二胎房貸利率與還款方式適合人群

	本息均攤	本金均攤	只還利息
固定利率	希望每月還款固定者。 還款金額穩定，易於預算。	能承擔初期較高還款者。 總利息支出較低。	短期內資金緊張者。 初期還款壓力小。
機動利率	可承擔利率波動者。 市場利率降低時，還款金額減少。	預期利率下降者。 隨本金減少，利息也減少。	需要靈活調整還款者。 寬限期內減少月付金壓力。
多段式利率	預計未來收入增長者。 初期利率固定，後期享受市場利率變化。	長期規劃者。 早期還款較多，後期壓力減輕。	短期內需減少負擔者。 初期只付利息，後期根據市場利率調整。

5. 二胎房貸可以申請多少額度？

5-1. 二胎房貸額度計算公式

• 房屋鑑價 × 可貸成數 ＝ 房屋可貸款空間
• 房屋可貸款空間 － 一胎房貸 ＝ 二胎房貸可貸額度上限
• 二胎房貸實際貸款上限 = Min(二胎房貸可貸額度上限, 方案上限)

房屋鑑價

房屋鑑價，是房產市場價值的評估結果，是一個很專業的主題。

簡單說，根據房子的地理位置、屋齡、建築條件等因素來決定價值。

一般可由實價登錄、房仲業交易網、銀行估價，進行初步試算。

實務上，銀行鑑價多會低於市價，特點如下：

• 專業評估師：由銀行或第三方專業的估價師，依據當前的市場狀況進行評估。
• 新房優勢：新建的房子或位於熱門地區的房產，往往能獲得較高的鑑價與可貸成數。

可貸成數

可貸成數，是貸款額度能佔房屋鑑價的比例。

常見的可貸成數上限是：

• 銀行：通常90%。
• 民間貸款：可達120%。

一胎房貸

一胎房貸的剩餘金額，是影響二胎房貸額度的關鍵。

在計算二胎房貸可貸額度時，需從房屋的可貸款空間中，扣除一胎房貸的金額。

• 銀行：常以一胎房貸的抵押權設定金額為基礎，約為一胎貸款的120%。
• 民間貸款：使用一胎房貸的剩餘餘額。

延伸閱讀：房子二胎可以貸多少？揭密二胎房貸額度計算與提高策略

5-2. 二胎房貸額度計算案例

假設情境

• 房屋鑑價：1,000萬，(原價900萬買入)
• 一胎房貸餘額：500萬，(一胎貸款720萬)
• 可貸成數：銀行與民間皆為80%

計算結果

• 銀行：申請不到。由於銀行會將一胎房貸用1.2倍的設定金額，導致空間不足，因此申請不到二胎房貸。
• 民間貸款：二胎房貸額度上限為300萬，因為民間貸款是以一胎房貸的剩餘餘額計算。

計算對比分析表

計算項目	銀行	民間
房屋鑑價	1,000萬	1,000萬
× 可貸成數	80%	80%
＝ 可貸款空間	800萬	800萬
－ 一胎房貸	864萬(＝900萬×80%×1.2)	500萬
＝ 二胎房貸額度上限	0	300萬
民間貸款優勢	300萬

6. 二胎房貸利率要怎麼算？

二胎房貸知道貸款利率後，在簽約前，最好自行計算。

至少要了解，每月還款額和總繳利息。

二胎房貸試算工具(限本息均攤法)：

• 金管會-房貸試算軟體
• 內政部不動產資訊平台-房貸試算
• 二胎房貸試算1分鐘告訴你能借多少？

6-1. 二胎房貸利率，每月要還多少？

以民間二胎利率7%到16%。

試算條件

• 年利率：13% ，固定利率
• 貸款額度：500萬
• 貸款年限：10年，分120期，無寬限期

採本息均攤

• 每月還款：約7.47萬
• 日均還款：2,453

月還款表-年利率13%-本息均攤

年數	期數	50萬	100萬	200萬	300萬	400萬	500萬
2	24	23,771	47,542	95,084	142,625	190,167	237,709
4	48	13,414	26,827	53,655	80,482	107,310	134,137
6	72	10,037	20,074	40,148	60,222	80,296	100,371
8	96	8,404	16,807	33,615	50,422	67,229	84,036
10	120	7,466	14,931	29,862	44,793	59,724	74,655

日均還款表-年利率13%-本息均攤

年數	期數	50萬	100萬	200萬	300萬	400萬	500萬
2	24	781	1,562	3,124	4,686	6,248	7,810
4	48	441	881	1,763	2,644	3,526	4,407
6	72	330	660	1,319	1,979	2,638	3,298
8	96	276	552	1,104	1,657	2,209	2,761
10	120	245	491	981	1,472	1,962	2,453

採本金均攤

• 每月還款：第1期9.58萬~第120期4.21萬，逐月遞減。
• 日均還款：2,453

6-2. 二胎房貸利率，總利息共多少？

試算條件

• 年利率：13% ，固定利率
• 貸款額度：500萬
• 貸款年限：10年，分120期，無寬限期

採本息均攤

• 總繳利息：約396萬(綠色面積)
• 日均利息：1,084

總繳利息表-年利率13%-本息均攤

年數	期數	50萬	100萬	200萬	300萬	400萬	500萬
2	24	70,502	141,004	282,007	423,011	564,015	705,019
4	48	143,860	287,720	575,440	863,159	1,150,879	1,438,599
6	72	222,668	445,336	890,671	1,336,007	1,781,342	2,226,678
8	96	306,748	613,496	1,226,993	1,840,489	2,453,986	3,067,482
10	120	395,864	791,729	1,583,458	2,375,187	3,166,916	3,958,644

日均利息表-年利率13%-本息均攤

年數	期數	50萬	100萬	200萬	300萬	400萬	500萬
2	24	97	193	386	579	772	965
4	48	98	197	394	591	788	985
6	72	102	203	406	610	813	1,016
8	96	105	210	420	630	840	1,050
10	120	108	217	434	650	867	1,084

採本金均攤

• 總繳利息：約328萬(綠色面積)
• 日均利息：897

總繳利息表-年利率13%-本金均攤

年數	期數	50萬	100萬	200萬	300萬	400萬	500萬
2	24	67,708	135,417	270,833	406,250	541,667	677,083
4	48	132,708	265,417	530,833	796,250	1,061,667	1,327,083
6	72	197,708	395,417	790,833	1,186,250	1,581,667	1,977,083
8	96	262,708	525,417	1,050,833	1,576,250	2,101,667	2,627,083
10	120	327,708	655,417	1,310,833	1,966,250	2,621,667	3,277,083

日均利息表-年利率13%-本金均攤

年數	期數	50萬	100萬	200萬	300萬	400萬	500萬
2	24	93	185	371	556	742	927
4	48	91	182	363	545	727	908
6	72	90	180	361	541	722	902
8	96	90	180	360	539	719	899
10	120	90	179	359	538	718	897

6-3. 二胎房貸利率，有寬限期或提早還款，是多繳還少繳？

試算條件

• 年利率：13% ，固定利率
• 貸款額度：500萬
• 貸款年限：10年，分120期，寬限期2年

採本息均攤

• 月還款額：
  • 寬限期：5.42萬
  • 寬限期後：8.4萬
• 總繳利息：約437萬(綠色面積)

採本金均攤

• 月還款額：
  • 寬限期：5.42萬
  • 寬限期後：10.6萬~5.27萬
• 總繳利息：約393萬(綠色面積)

有提早還款

假設，第60期時，提早還款100萬本金

個人購屋貸款定型化契約範本條款內容

6-4. 二胎房貸每月還款額和總利息的比較

	月還款額	總繳利息
平息均攤	固定	高
本金均攤	前高，後低	低
寬限期	寬限期：較低 之後：無寬限期，低於有寬限期	無寬限期，低於有寬限期
提早還款	提早還款前：高 提早還款後：降低	有提早還款，低於無提早還款

無寬限期	月還款額	總繳利息
本息均攤	74,655	3,958,644
本金均攤	第1期：95,833 第120期：42,118	3,277,083

寬限期	月還款額	總繳利息
本息均攤	寬限期：54,167 寬限期後：84,036	4,367,482
本金均攤	寬限期：54,167 第25期：106,250 第120期：52,648	3,927,083

有寬限期，且提早償還 第60期：多還100萬本金	月還款額	總繳利息
本息均攤	寬限期：54,167 第25~60期：84,036 第61~120期：61,283	4,002,298
本金均攤	寬限期：54,167 第25期：106,250 第60期：86,502 第61期：58,438 第120期：35,800	3,596,667

6-5. 二胎房貸利率，協助試算分析

7. 二胎房貸利率，如何降低？

在申請二胎房貸時，借款人往往關心如何減少利率負擔。

畢竟，二胎房貸利率比一胎房貸高。

長期下來，利息支出會影響整體還款壓力。

7-1. 提升信用評分

信用評分是決定利率的關鍵因素之一。

借款人應該貸款機構建立長期關係，且維持良好的信用紀錄。

確保按時繳納信用卡帳單、貸款等，避免任何逾期還款的情況。

如果信用評分提升，貸款機構會認為風險較低，因此提供更優惠的利率。

7-2. 提供穩定收入證明

貸款機構在評估利率時，會根據借款人的收入穩定性來判斷風險。

提供穩定的收入證明，可以增加申貸成功率，同時有助於爭取較低的利率。

例如：長期穩定薪資轉帳紀錄，或有利的稅務證明，

7-3. 降低貸款成數，或縮短貸款年限

貸款成數越高、年期越長，風險也越大，利率相應會較高。

借款人可選較低的貸款成數，降低貸款額度，縮短年期。

這樣銀行或融資機構，會更願意提供較低的二胎房貸利率。

因為風險相對較小。

7-4. 提供擔保品或找保證人

若能提供額外的擔保品，能夠有效降低貸款機構的風險評估。

借款人進而獲得較低的利率優惠。

例如：提供額外車輛或其他不動產，或找有財力的保證人擔保，

7-5. 比較不同貸款平台

借款人應該多比較銀行、融資公司和民間貸款機構的利率方案。

不同的貸款機構，會有不同的利率標準。

找到符合自身條件的最優方案，才能有效降低利息負擔。

8. 怎麼減少二胎房貸的總利息？

降低二胎房貸的總繳利息，是許多借款人關心的重點。

因為利息支出的大小會直接影響到還款的壓力。

雖然二胎房貸利率通常會比一胎房貸高。

但透過一些方法和策略，仍然可以有效降低總繳利息。

8-1. 選擇較低的利率方案

比較不同貸款機構

不同銀行、融資公司和民間貸款機構提供的二胎房貸利率差異可能很大。

借款人在申請前應該多方比較，選擇利率最低的貸款方案。

選擇浮動利率

若在利率走低的市場情況下。

選擇機動利率，可以讓借款人在未來享受到較低的利率。

有助於減少總繳利息。

8-2. 縮短貸款期限

縮短還款年限

貸款年限越短，利息支出也會越少。

儘管縮短年限會增加每月還款壓力，但總體利息會大幅減少。

年數	期數	本息均攤	本金均攤
2	24	705,019	677,083
10	120	3,958,644	3,277,083

避免寬限期

寬限期，可以減輕短期壓力。

但只還利息的方式，會導致未來的總利息增加。

因此，如果可以，避免選擇只還利息的寬限期方案。

	無寬限期	有寬限期
本息均攤	3,958,644	4,367,482
本金均攤	3,277,083	3,927,083

8-3. 提前還款

如有餘力，提早還款可以有效減少利息支出。

提前還清部分或全部貸款，可以避免後期利息的累積。

尤其在本金均攤還款模式下，提前還款效果更為顯著。

有寬限期	無提早還款	第60期提早還100萬
本息均攤	4,367,482	4,002,298
本金均攤	3,927,083	3,596,667

9. 申請二胎房貸，要注意哪些利率陷阱？

申請二胎房貸是靈活的資金周轉方式。

不過，其中隱含的二胎房貸利率陷阱，卻可能讓借款人陷入無法預期的還款壓力。

為了避免這些風險，借款人在申請前必須深入了解，並警惕以下幾個常見的陷阱。

9-1. 利率過高的貸款方案

隱藏的高利率

有些貸款機構，會以低利率，吸引借款人。

但實際上，是將年利率，轉用月利率或日利率，呈現給申請人。

不少借款人等到還錢時，才發現真實年利率超高。

借款人應仔細閱讀合約中的所有條款，並詢問總繳利息，以了解真實成本。

浮動利率的風險

如果選擇的是浮動利率，在市場利率上升的環境。

可能導致每月還款金額增加，進而造成不必要的財務壓力。

因此，對於無法承受還款變動的借款人，機動利率可能會成為一個陷阱。

9-2. 暫時免還本

只還利息的代價

寬限期，允許借款人在初期，只償還利息而不還本金。

這看似減輕了短期壓力。

但其實會使總繳利息增加。

借款人應避免長期使用這種方式，否則會面臨更高的還款總額。

寬限期結束後的壓力

當寬限期結束時，借款人將面對急劇增加的還款壓力。

因為需要開始償還本金和利息。

如果提前沒有做好財務規劃，這種結構性的變動，可能會導致財務困難。

9-3. 手續費與額外成本

高額手續費

某些民間貸款機構，會收取高額的手續費。

這會大幅提高實際的借貸成本。

這些費用可能會隱藏在合約的細節中。

借款人應在申請前，仔細確認所有額外費用。

罰款條款

提早還款或逾期付款，可能會產生高額罰款。

這些罰款條款，可能在簽約時，沒有被充分告知。

確保對這些罰款有清晰的了解，避免不必要的額外開支。

9-4. 選擇不合法的貸款管道

高利貸風險

根據法律規定，民間貸款利率上限，不得超過16%。

但某些民間貸款機構，可能會以違法的方式，提供超過此限的利率。

借款人應警惕不合法的高利貸，選擇受政府監管的正規貸款機構進行交易。

當舖型二胎房貸

當舖機構利率極高，年利率可達到30%。

使得借款人面臨嚴重的還款壓力。

這類機構應慎重考慮，減少長期使用這類高利率方案。

延伸閱讀：房屋二胎詐騙手法曝光！如何安全辦理二胎房貸，遠離地面師？

10. 二胎房貸利率有哪些風險？

申請二胎房貸，看似是一個快速取得資金的好選擇。

但其中隱藏著多種風險。

如果借款人在不了解全貌的情況下貿然行動，可能會陷入財務困境。

下面是二胎房貸的幾個主要風險。

10-1. 利率波動風險

機動利率的上升

若選機動利率，還款金額會隨市場利率的變動而上升。

在大環境利率上升時，每月還款金額，可能會大幅增加。

進而導致更高的總利息支出。

多段利率的變動

某些貸款方案可能採用多段式利率。

初期的固定利率，之後會轉為機動利率。

如果市場環境發生變化，機動利率大幅上升。

可能會給借款人帶來不可預期的還款壓力。

10-2. 高利率帶來的財務壓力

二胎房貸利率高於一胎

由於二胎房貸的風險較高，貸款機構會要求較高的利率，以彌補風險。

所以將付更多的利息，總還款金額也會比一胎房貸高出許多。

借款條件寬鬆，風險上升

某些民間貸款機構，可能會提供較高的貸款額度。

但伴隨的，卻是更高的利率和更高的財務風險。

這些高利率，會讓你在短期內看似解決資金需求。

但長期下來，可能會導致嚴重的還款壓力。

10-3. 房屋殘值降低風險

房屋價值波動

二胎房貸的額度，與房屋殘值密切相關。

如果房地產市場下跌，房屋價值難逃下降。

你可能面臨貸款額度不足的風險。

甚至出現無法清償債務的情況。

抵押權順序問題

在二胎房貸中，二胎貸款機構的債權，是次於一胎貸款機構的。

如果房屋被拍賣，二胎貸款機構，可能無法優先得到償還。

這也進一步推高了利率和貸款風險。

10-4. 還款能力不足風險

寬限期後的還款壓力

在某些貸款方案中，借款人可能享有短期的寬限期，只需償還利息。

但當寬限期結束後，還款金額將大幅增加。

這種突然增大的還款壓力，可能會使借款人無法及時償還。

收入變動風險

若借款人在貸款期內，收入出現變動。

可能會無法負擔高額的月還款。

進而造成違約，影響信用評分。

甚至，還面臨資產被處分的風險。

延伸閱讀：二胎房貸風險揭露！二胎房貸優缺點與避險策略，讓你安心貸款

二胎房貸縣市分析系列：

• 新竹房屋二胎怎麼辦？利率、額度、審核、陷阱全攻略

11. 結語

二胎房貸利率，是急需大額資金周轉的人，必須了解的貸款成本。

由於二胎房貸額度高、年期長、相對容易申請，所以很方便。

同時，二胎房貸利率高低，是日後還款壓力的來源之一。

二胎房貸利率高低，取決於申請平台、申請人條件、貸款條件、貸款方案。

通常，銀行是優先考慮的，目前有9家推出二胎房貸。

其次是融資公司，以上市大型的公司為先。

最後是其他民間貸款，要審選業者與金主。

申請人擔保品是新房、屋況好、地段好。

收入穩定、信用紀錄好，過去有借有還。

申貸時，需求額度相對低、年期較短。

這些情況，二胎房貸利率，比較可能獲得低利率的方案。

另外，方案利率，機動利率較低，是現今主流，不過未來要看市場變化。

固定利率，通常較高，但較容易預測。

還款方式，本金攤還、提早還本金，可以減少總繳利息。

不過，本息均攤，容易做預算規劃，所以最常見。

寬限期，可以增加周轉彈性，但也會增加總利息。

最重要的事，簽約前，最好先自行試算。

然後，搭配未來的財務規劃，來確定能夠負擔。

這樣才能用好二胎房貸，改善生活，不會過度借貸。

有興趣的人，歡迎與我聊一聊。

最後更新日期 2025-03-09 by Edward