房屋二胎詐騙手法曝光！如何安全辦理二胎房貸，遠離地面師？

1. 什麼是房屋二胎詐騙？

房屋二胎貸款對急需資金周轉的人，是個不錯的選擇。

但如果沒有搞清楚遊戲規則，小心反而掉進詐騙陷阱。

1-1. 房屋二胎貸款寬鬆，詐騙集團常乘虛而入

房屋二胎貸款的審核，通常比第一胎寬鬆。

這正是不法業者的機會。

他們利用借款人求錢心切的心理。

給出看似「低門檻、高額度」的條件。

讓人掉以輕心。

結果錢沒拿多少，卻背上了不合理的高利貸。

這些聽起來超優惠的條件，通常只是話術。

目的是讓你掉進不透明合約，最後高額手續費、超高利息一一浮現。

1-2. 首要目標：資金壓力大、信用不佳者

如果你是下列這些族群，那就要格外當心。

信用有瑕疵者

有逾期紀錄、信用評分過低，銀行不願承貸。

就容易轉向民間機構，落入高利貸陷阱。

臨時資金需求者

例如創業周轉、醫療費、急用現金。

因為時間緊迫，容易忽略合約細節。

負債比過高者

如果原本就有多筆貸款，銀行拒絕再放款。

那民間貸款業者，就是你的唯一選擇。

風險也跟著提高。

收入不穩定者

無固定薪資、沒有薪轉紀錄，難以取得銀行貸款。

於是被騙說「無薪資證明也可貸」。

結果利息遠超負擔能力。

1-3. 不法業者，利用資訊落差，來坑殺

很多人對「房屋二胎」的民間貸款規則，並不熟悉。

像是，申辦流程、合法利率範圍等

不法業者正是抓住這點。

透過話術和不透明合約來騙人。

由於銀行的二胎，審核相對嚴謹。

包括聯徵查詢、收入證明、房屋殘值評估等。

雖然利率可能只有3%至14%，但申請門檻頗高。

反觀民間二胎貸款，可在短期內撥款，審核也較寬鬆。

卻可能面臨利率7%~15%，甚至超過的風險。

延伸閱讀：急用錢…有什麼方法可以馬上借到錢？13種快速借錢方法，合法安穩！

2. 如何申請正規房屋二胎？

2-1. 諮詢評估

在申辦前，務必先與銀行或合法融資公司進行諮詢，

初步評估確認自身條件，與可行方案內容。

2-2. 準備提交

確認合適方案後，準備以下申請資料。

• 雙證件影本，身分證和健保卡或駕照
• 收入證明，薪轉存摺、扣繳憑單等
• 房屋權狀或建物登記謄本
• 原一胎貸款餘額證明
• 加分證明

2-3. 審核估價

貸款機構會審查申請人資料與背景。

像是信用紀錄、工作職業、負債狀況等。

並由專業估價人員評估房屋價值，以決定可貸金額。

有需要可能會進行同業或公司照會，確認資料真實性。

2-4. 對保簽約

審核通過後，借款人需與貸款機構簽訂正式合約。

簽約前需確認：

• 貸款金額、利率、還款方式。
• 違約金條款、提前清償手續費。
• 所有細節都要確認正確後，再簽名。

2-5. 抵押權設定

簽約後，需至地政事務所，辦理房地產第二順位抵押設定。

這是房屋二胎貸款正式生效的重要步驟。

2-6. 撥款

抵押登記完成後，民間機構會在3天內撥款，銀行則可能需5-14天。

確保貸款金額與約定相符，避免額外扣款陷阱！

3. 想安心貸款？檢查清單讓你避開房屋二胎陷阱

使用檢查清單表，逐步審查。

可以降低房屋二胎詐騙中招機會，助你順利申貸。

類別	項目結果 (✔/✘)
1. 機構是否合法	□ 是否為銀行、上市融資公司或特約經銷商
	□ 是否有營業登記與合法貸款資格
2. 年利率是否合理	□ 無拆分利率（月、周、日）
	□ 無前期低利、後期暴漲
	□ 在法規範圍內（上限：一般16%，當鋪30%）
3. 費用是否透明	□ 無隱藏費用、巧立名目收費
	□ 無不合理的手續費、帳管費
4. 廣告是否可信	□ 無「人來就貸」、「超低利率」等誇大廣告
	□ 官方網站或客服核實真實性
5. 合約是否合理	□ 條款清楚，無模糊內容
	□ 無強制簽「委託書」或隨意送件
6. 流程是否正確	□ 先評估財務狀況與房屋淨值
	□ 了解還款方式、年限、攤還方式
7. 是否涉及不當抵押	□ 無要求存摺、印鑑抵押
	□ 無要求過戶房屋
8. 是否有不良紀錄	□ 無重大前科、洗錢或個資詐騙
	□ 無違法高利貸行為
	□ 無強迫簽約、恐嚇、暴力討債
10. 是否尋求專業建議	□ 已向專業貸款顧問或金融機構確認

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4. 房屋二胎詐騙手法有那些？常見的8種騙術

申請房屋二胎貸款時，最怕遇到的就是詐騙。

輕則，被坑一筆高額手續費。

重則，利滾利還不完。

甚至，失去房子，務必提高警覺！

4-1. 高利率陷阱

不法業者最愛用 「低利率」當誘餌。

但實際執行時，利率根本不是你當初以為的那麼低。

違法高利率

實際年利率，超過法定上限。

一般借貸，年利率超過16%。

當鋪，年利率超過30%

通常，每萬元，月息超過250元，就是違法高利貸。

民法-第205條

約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。

當舖業法-第11條

1 當舖業應於營業場所之明顯處，將下列事項揭示：
一、許可證。
二、負責人或營業人員之姓名。
三、以年率為準之利率。
四、利息計算方式。
五、營業時間。

2 前項第三款之年率，最高不得超過百分之三十。

彈性利率，前低後高

前3個月超低利率，讓借款人放心借款。

之後卻「依市場浮動調整」，導致後期利率大幅上升。

這種合約內的「浮動利率條款」，常常藏在小字部分。

真實年利率，可能超過法規上限。

簽約前沒注意，之後才發現已經掉入陷阱！

拆分利率，混淆計算

有些業者不說「年利率」。

而是改用「月」、「週」、「日」來混淆利息計算方式。

讓你誤以為負擔不重。

例如：俗稱5分立。

也就是月息5%，聽起來不高。

但換算成年利率 5% x 12 = 60%，這絕對是高利貸！

延伸閱讀：二胎房貸利率：怕借貴了…銀行與民間方案，2025年如何選擇？

4-2. 不透明的費用與扣款

合約簽完，錢還沒拿到。

才發現手續費、代辦費、開辦費一堆。

導致實際撥款金額遠低於原先談好的數字。

收費項目模糊

只說「有手續費」，卻不明確說明計算方式。

貸款下來，才發現直接被扣了3萬、5萬，甚至10萬以上。

收費名目多，錢越扣越多

「開辦費」、「管理費」、「諮詢費」、「額度保留費」…等。

亂七八糟的收費，讓借款人防不勝防。

隱藏費用不說

簽約時，沒先說明的費用。

等到撥款時，才告知「需預扣」，讓你到手的錢大幅縮水。

部分違法業者，甚至會預扣 3-6個月的利息。

結果你原本以為貸100萬，實際只拿到70-80萬！

4-3. 偽裝合法與不實廣告

有些詐騙集團會偽裝成合法業者。

讓人誤以為是正規機構。

偽裝合法業者

號稱與銀行合作，或偽裝成合法融資公司名稱。

網站看起來專業，甚至與正牌官網一模一樣，但網址是假冒的。

也有假冒有牌代書，招攬貸款業務，也就是地政士這種專門職業。

嚴格來說，地政士是不能從事放款業務的。

不實廣告

「人來就貸，保證過件」

沒有任何金融機構，能100%保證核貸。

這種說法通常都是騙局。

「低利率貸款，只要0.5%！」

這可能只是前期優惠，真正年利率高得嚇人。

4-4. 違法營業與詐騙行為

小心，很多詐騙集團根本沒有合法登記。

甚至騙你的個資，來做壞事。

非法機構，無營業登記

查不到營業登記，沒有固定辦公室。

負責人換來換去、有前科。

這種業者風險極高。

詐騙個資，帳戶洗錢

以「審核需要」為由。

要求你提供存摺、提款卡、身分證。

關鍵是要留下給業者保管。

其實是想用你的帳戶洗錢。

投資陷阱，詐騙錢財

詐騙集團會鼓吹「貸款後投資理財，保證獲利」。

結果你貸到的錢還沒用，就全進了詐騙組織的口袋！

新聞資訊

1. 2025年01月09日-這類屋主「4是而非」恐怕已被地面師盯上，新北市出招對付
2. 2024年09月23日-無良女代書勾結詐騙集團，誆被害人拿不動產二胎貸款，得手2億元
3. 2024年12月06日-惡劣扒皮連環詐！詐團勾結代書，哄騙假投資真押房

4-5. 契約條件不合理

合約內容是最容易被動手腳的地方，很多不合理條件都藏在細節裡。

先簽委託書綁約

讓你在還沒拿到貸款前，先簽「貸款委託書」。

這意味著，你之後無法貨比三家。

即使最後沒借到錢，你還是要付高額的違約金！

隨意送件，信用紀錄受影響

亂幫你申請各家貸款。

一件多送，導致信用紀錄被查多次。

之後同業看到你被查過那麼多次。

會以為你缺錢缺很大，找錢找很急。

放款風險很高，更難申請正常貸款。

審核過件超隨意

只要有房就貸款，不管還款能力。

這其實就是高利貸的常見模式。

它們非法追債手段多，不怕你不還。

4-6. 債務整合詐騙

聲稱幫你「債務整合」，結果卻變成債務協商。

讓你的信用評分受損。

銀行債務整合，是將多筆貸款集中管理。

而債務協商，會讓你的信用紀錄，留下負面註記。

不肖業者不會事先告知。

讓你以為是「降低負擔」。

結果銀行拒絕往後貸款申請！

4-7. 不當抵押與文件詐欺

只要你的證件、存摺落入詐騙集團手中。

可能會被冒用貸款，甚至盜賣房屋！

抵押證件

正規貸款只需留存影本。

正本通常核對資料。無誤後當下歸還。

但詐騙業者，會要求你交出正本。

並代為保管，這是極度危險的行為！

可能被冒用身分申貸、開帳戶等

保管存摺及印鑑

「代管」只是藉口。

實際上，可能用你的存摺帳戶，進行洗錢。

讓你變成詐騙集團，取得贓款的車手。

4-8. 暴力與高壓手段

最可怕的是，萬一無法還款。

不法業者，可能會動用不當手段逼迫還款。

強迫簽約借貸

非法業者，沒有實體店面。

對保簽約，也不在公開場合。

可能約在廂型車上，或者私人場所。

並利用恐怖氛圍，造成心理壓力。

在沒有選擇的情況下。

逼迫你簽下不平等合約。

暴力討債

討債公司惡意催收，手段不符合法規限制。

甚至對家人施壓，影響生活安全。

5. 如何保護自己？房屋二胎詐騙的8大防範要點

申請房屋二胎貸款時，更重要的是防範詐騙，避免掉入不肖業者的圈套。

5-1. 選擇合法與核實機構

申請房屋二胎的第一步，就是確認貸款機構的合法性，不要貪圖快速撥款而找來路不明的公司。

查詢業者合法立案資格

可透過政府資料庫，查詢業者是否合法登記。

• 經濟部-商工登記
• 司法院-判決書查詢

避免找無執照或有前科的非法機構。

民間機構借貸，需有合法的營業登記，並受法律監管。

先與銀行、上市融資公司辦理

銀行二胎房貸：審核較嚴格，但利率較低、安全性高。

上市融資公司：部分提供透明的貸款方案，可作為銀行之外的安全選擇。

能找特約經銷商辦理

若不熟悉貸款流程，可透過融資公司的特約經銷商。

但要確認為正式合作夥伴，避免中間人收取高額代辦費。

5-2. 審查合約與流程

貸款合約是最容易藏有不合理條款的地方，務必詳細審閱，確保自身權益。

了解房屋二胎的申辦流程

合法貸款流程應包含：

諮詢申請 → 審核估價 → 對保簽約 → 設定抵押權 → 撥款。

若貸款業者，無須對保或抵押設定，即放款，可能就是詐騙！

合約反覆確認再簽

不要簽空白合約。

任何貸款合約都應寫明，利率、還款方式、手續費、違約條款。

簽約前，可以參考政府公告個人購屋貸款定型化契約範本。

若有不清楚的地方，務必先詢問業者，甚至專業人士。

如果業者強迫簽約、只給你很短的時間審閱考慮，請提高警覺！

5-3. 評估自身財務與風險

許多人因急需資金而忽略規劃，導致後續還款壓力過大，甚至淪為惡性循環。

申辦前評估自身財務狀況

了解自己的負債比、月收入、支出狀況，確保未來還得起這筆貸款。

可使用「貸款試算工具」計算月還款金額，評估是否負擔得起。

• 金管會-房貸試算軟體
• 內政部不動產資訊平台-房貸試算

有還款規劃並謹慎送件

量力而為，不貸超出需求的額度，否則還款壓力會讓你更難脫身。

避免隨意送件，過多信用調查紀錄，會影響日後申請其他貸款。

5-4. 分析房屋價值及利率

房屋二胎貸款額度與條件，取決於房屋殘值、地段、貸款機構。

可先估算房屋淨值

可透過地政事務所、不動產估價師、房屋貸款試算網站，評估房屋價值。

貸款額度，通常為房屋市值的50%-130%。

若業者聲稱可貸130%以上，建議須多加留意。

選擇合理利率區間

• 銀行房屋二胎利率：3%-12%，較低但審核較嚴。
• 民間融資公司：8%-16%，彈性較大但利率較高。
• 若利率高於30%以上，已屬於高利貸，千萬別碰！

房屋二胎利率計算

要問清楚利率是「年」、「月」、「周」、「日」。

避免業者使用分拆低利率混淆視聽，導致貸款成本暴增！

延伸閱讀：房子二胎可以貸多少？揭密二胎房貸額度計算與提高策略

5-5. 審查費用與還款條款

不肖業者會在合約塞進各種額外費用，導致實際拿到的貸款金額大幅縮水。

收費額度不應過高

正常手續費多在貸款額度的 3%-10%內。

若高於一成，務必提高警覺。

小心隱藏費用，如「開辦費」、「額度保留費」、「帳戶管理費」。

了解還款機制

銀行、融資公司提供本利均攤、本金均攤。

民間貸款多為每月只繳息，到期一次還本，可能讓你永遠還不清！

記得問清楚寬限期，與提前還款違約金，避免還款計畫被打亂。

5-6. 專業諮詢

如果不熟悉貸款條件，找合法專業顧問協助，能有效降低風險。

避免透過來路不明的貸款仲介。

這類業者多半只想收高額代辦費，不會考慮你的長期財務健康。

5-7. 避免非法管道與高利貸

部分非法貸款業者利用高額利潤吸引借款人，但背後暗藏風險。

廣告標榜「無需審核，輕鬆貸款」的通常是詐騙！

若業者要求「提供存摺」、「不需對保即可放款」。

幾乎可確定是不合法機構。

若懷疑業者是否合法，可撥打165反詐騙專線查詢！

5-8. 保護個人資料與資產安全

個資一旦外洩，不只會影響貸款申請，還可能被盜用進行非法交易。

保護個人與財務資料

任何貸款辦理 都不應交出身分證正本、存摺、提款卡。

這可能會被用來申請詐貸或變成人頭帳戶。

正規貸款只會要求影本，若業者強調要保管正本，就是詐騙！

不抵押證件

貸款不需要抵押個人證件，若對方要求，請直接拒絕。

小心房屋被過戶。

詐騙集團會利用你簽的合約，把房子偷偷過戶，導致你失去房產。

6 房屋二胎詐騙中計後，如何自救？

6-1. 及早報案、尋求165防詐騙專線協助

如果你已被詐騙，並繳納不合理費用。

仍然有機會自救，可採取以下行動：

• 收集證據：整理所有對話、貸款合約、匯款紀錄，確保申訴時有充分證據。
• 撥打165或110：165提供諮詢，辨別貸款是否合法，或110直接報案。
• 找律師協助：若契約條款違法，透過法律途徑有機會撤銷合約或減少負擔。

延伸閱讀：詐欺 | 如何提告？被詐騙了怎麼辦？專業律師團隊協助您把錢討回來！

6-2. 攜手合法機構轉貸或代償，降利解套

找到了合法融資機構，進行轉貸與代償，擺脫高利貸風險。

• 轉貸諮詢：透過合法機構重新評估，比對不同機構的利率與方案。
• 申請轉貸：將高利貸款轉至低利率的銀行或融資公司，有效降低利息。
• 代償處理：由合法機構清償原本高利貸款，改以較低的月付金，降低負擔。
• 調整還款：確保還款能夠負擔，不再掉入惡性循環。

延伸閱讀：民間二胎｜房屋民間二胎是什麼？利率、利息與管道推薦一篇通！

6-3. 房屋二胎貸款諮詢協助

7. 房屋二胎詐騙常見問題

Q1. 房屋二胎詐騙是什麼？

不肖業者利用借款人，對二胎貸款流程的不熟悉。

設下高額利率、隱藏費用、虛假合約等陷阱。

使借款人陷入債務危機，甚至可能失去房產。

Dcard卡友經驗分享，遇到投資詐騙申辦房子二胎，想轉回銀行。

短評：

利用投資機會，誘勸辦理房屋二胎貸款，大多有問題。

投資一定有風險，沒有穩賺不賠的。

二胎房貸額度高，滿足大額資金周轉。

相對適用企業主，公司經營周轉。

或者個人家庭買房、裝潢、修繕、醫藥費。

辦理民間房子二胎貸款後，想轉回銀行。

條件好，有機會；條件普通，不容易。

若是私人設定，常要先全部清償，並完成塗銷。

之後，再等待一年，才向銀行申貸，通過率會較高。

Q2. 房貸繳多久可辦二胎？

通常需繳滿6個月至1年。

具體條件依貸款機構而異。

銀行通常要求繳款良好，且無逾期。

Q3. 銀行房屋二胎被拒怎麼辦？

可能是因為信用評分不足、負債比過高，或房屋殘值不足。

• 降低負債比，提高還款能力
• 找合法融資公司，條件較銀行寬鬆
• 增加保證人或擔保品，提高核貸機率

延伸閱讀：融資貸款新手指南｜如何透過合法融資公司貸款，遠離地下錢莊

Q4. 信用不良能辦房屋二胎嗎？

可以，但選擇有限。

銀行通常拒絕信用不良者。

而民間貸款機構可能接受，但利率較高。

延伸閱讀：信用不良貸款｜信用不良多久可以恢復？銀行與民間申請解析

Q5. 沒工作可貸房屋二胎？

銀行較難申辦。

民間可提供其他財力證明，來提高過件機率。

如定存、租金收入或股票資產。

延伸閱讀：沒工作沒財力證明可以貸款嗎？急需現金沒工作族小額貸款方案！

Q6. 房屋二胎需要保證人嗎？

大部分不需要。

若借款人收入不足或信用較差，可能要求提供保證人。

Q7. 如何避免房屋二胎詐騙？

• 選擇合法金融機構
• 核對合約細節，確認利率與費用
• 拒絕高額手續費、過戶要求

Q8. 代書二胎會變高利貸嗎？

不一定。

部分不肖代書，會以「低利率」轉介紹給借款人。

卻隱藏高額費用，導致實際負擔極高。

因此，選擇有政府登記、透明合約的業者很重要！

延伸閱讀：代書貸款，是地下錢莊嗎？Dcard愛問的安全性、缺點，申辦前先看不吃虧！

Q9. 遇到房屋二胎詐騙怎麼辦？

• 立即收集證據，像是合約、對話紀錄
• 撥打165防詐騙專線或報警處理
• 聯繫合法機構，評估轉貸或代償方案

8. 結語

房屋二胎詐騙層出不窮，借款人應提高警覺。

避免落入高利率、隱藏費用、不當抵押等陷阱。

選擇合法機構。

仔細審查合約條款。

確認合理利率與還款方式。

是確保貸款安全的關鍵。

若已受害，應立即收集證據。

尋求合法機構轉貸或報警求助。

透過正確的貸款知識與防詐策略。

才能確保資金安全，避免財務風險。

讓房屋二胎成為真正的資金助力，而非債務陷阱。

有需要協助的人，歡迎與我聊一聊。

最後更新日期 2025-03-01 by Edward